婚前買的房，離婚之后如何處置，這往往會成為離異夫妻財產爭議的焦點所在。當愛情走到盡頭，財產分割在所難免，房產作為家庭財產中最重要的組成部分，自然是雙方最受關注的地方。而與此同時，新《婚姻法》對“婚前財產”做出了更為明確的規定，因此使得這種情形的房產在分割過程中變得更為復雜。

　　加之目前房價不斷高漲，對于普通購房者來說，即使在婚前買房，也很少有人能夠做到一次性付清所有房款，因此婚前買房，婚后共同負擔房貸的情形還是會普遍存在。那么，萬一感情不合而離婚，這種房產該怎樣分割?在此，記者就此類問題采訪了法律專家。

　　婚前房產分割存爭議

“雖然是婚前買的房，但在離婚之后增值部分應該怎么處理呢?”　　

王女士在電話里告訴記者，她的一位好友婚姻面臨解體，雙方在其他財產分割方面都沒有異議，但卻在房產上卻“卡了殼”。原來這套房產是她好友在5年前買的，其時尚未成婚。好友婚后男方并未買房，因此就住在女方家。5年過去了，房價飛漲，原來70萬元買進的房產，已經漲到了200萬元左右，在此期間，兩人共同還清了剩余的40萬元按揭貸款。男方也承認房產確實應該歸女方所有，但同時認為自己為歸還房貸做出過貢獻，因此除了要求歸還共同還貸的按揭款部分之外，還要求分享房產增值部分。

　　其實，我們有理由相信并非只有王女士的朋友碰到這種情形。據了解，婚前買房并不少見，但由于房產是個人資產中的大宗投資，因此絕大多數人都無法做到一次性付款，而需要借助銀行的力量，而且貸款期限較長，超過十年者比比皆是。于是在婚前買的房，往往在婚后是夫妻雙方共同還貸。

　　雖然新《婚姻法》將婚前個人所購房產劃入“婚前財產”，但實際上，離婚之后如何處置這類財產，仍然存在一些爭議。比如前文中提到的配偶一方到底是否可以分享房產增值部分收益，目前存在分歧，主張不能分享的和適當補償的意見都存在。

　　房產分割以“登記”為準

　　婚前買的房，離婚后到底怎么分呢?

　　專家表示，應視雙方出資情況以及不動產權利登記等情況來具體進行分析。大體上可以分為以下幾種情形，第一種情形是雙方共同出資購買、登記在雙方名下，第二種則是一方出資、登記在雙方名下，第三種是一方出資、登記在一方名下。考慮到本刊之前曾討論過戀人共同出資購房分手如何處理的話題，而第一種與此有類似的地方，所以在此不再展開解析。

　　對于后兩種情形而言，第三種情況居多，一般是一方出資、并登記在自己名下，因此這里面同時會涉及到“婚前財產”范疇，故使得財產的分割變得較為復雜起來。當然，第二種情況也存在。

　　那么，對于一方出資購房的情形，離婚時如何分割呢?下面結合具體案例來分析。

　　情形一：雙方登記“對半分”

　　對于一方出資，雙方都登記的情形，專家表示會視為夫妻共同財產。

　　案例1：朱先生與徐小姐與2006年夏天登記結婚。在半年前，朱先生花了80萬元購買了一套兩房，為了向徐小姐表達自己的愛意，他在房產證上加上了對方的名字。兩年后，終因性格不合，兩人婚姻走到了盡頭。徐小姐提出平分一半房產的要求，而此時這套房產市值達180萬元，遭到朱先生拒絕。但無奈房產證上寫有兩人的名字，雖然朱先生極力證明房產系自己出資購買，但于事無補。

　　律師解答：“根據不動產的登記制度，只要房產證上出現了名字，他(她)就有份。”上海聯業律師事務所馬永健律師如是說。他認為，對于上述情形，不管徐小姐是否出資，但房產證上已經登記了她的名字，則該房產應為夫妻共同財產。至于如何分割，可視具體情況而定，如未約定按份共有的，可認定為共同共有，即人們常說的“對半分”。不過，馬律師同時表示這也并非絕對，對于這種情形而言，還會適當考慮到出資人的具體情況，因此離婚分割該房產時，出資一方可適當多分。

　　情形二：“婚前財產”需還錢

　　婚前以個人名義買房并申請按揭貸款，并登記在自己名下的，離婚之后需向對方返還已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分。

　　案例2：2004年春，吳先生購買了一套三房并登記在自己的名下，總價70萬元，申請按揭貸款40萬元，是年冬天與劉小姐結為夫妻。5年來兩人共同償還了剩余的按揭貸款，但他們的婚姻沒能持續下去。至于房產如何處理，兩人沒有找到統一的答案。

　　律師解答：對于婚前以個人名義買房并申請按揭貸款的情形，如果房產證上只登記在一個人的名下，那么該房屋仍為其個人財產，即人們常說的“婚前財產”。同樣，按揭貸款為其個人債務，即使婚后配偶一方參與清償貸款，但并不改變該房屋為個人財產的性質，因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩余未歸還的債務，為個人債務。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。

　　還有一種情形需要注意，即房產證登記在一方名下，但配偶方有證據證明婚前購房時其也共同出資的，在離婚分割財產時，該房屋仍為產證登記人的個人財產，剩余未歸還的債務，為其個人債務，但于首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償的部分，應當予以返還。

　　增值部分分配存爭議

　　婚前以個人名義所購房產其增值部分是否應該平分，目前還存在爭議。法律專家表示，對于婚前所購房產所產生的增值收益部分到底該不該讓另外一方分享，還沒有具體的法律條文對此做出相應的規定，因此這方面存在爭議。

　　記者了解到，根據以前的一些具體案例來看，傾向于配偶一方并不享有對房產的所有權，因為房產的增值依附于房產本身，從法律關系上看也屬于物權關系，屬于基于物權的收益，故房屋的增值部分也應當由所有方個人享有。這也就是說，對于房產的增值部分而言，主張不平分的大有人在。
      但也有人提出了不同的看法。表示，從公平的角度來看，既然配偶一方在婚姻存續期間為房產增值做出了相應的貢獻(比如共同還貸)，因此產權擁有方應當對其進行適當補償。不過許海波同時承認，這種觀點只是從道義上說應該如此，并沒有法律依據。

　  目前對于婚前所購房屋增值部分的處理，也出現了同意補償的情形。近期就有一對離異夫妻接受了這樣的調解方案：產權所有方同意將房產增值部分與對方平分。

　　事先約定能減少紛爭

　　專家表示，對于不明確的地方可以采取事先約定方式來規避爭議。從我國《婚姻法》有關條款的規定中可以看出，我國夫妻財產制采用雙軌制，即法定財產制和約定財產制，而且確立的是法定財產制為主，約定財產制為輔的夫妻財產制度。

　　因此對于一方出資、雙方登記的情形，加上對方的名字是為了表達愛意，但是也別忘了保護自己的利益，因此專家建議可以事先約定，一旦離婚，房產可按照按份共有的方式來進行處理。至于對方占到多大的份額，可視具體情況而定，出資方可以適當提高自己的比例，以免“人財兩空”。

　　還有一種情況則必須事先做出約定，如房產證上雖然沒有登記，但婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資購房的。只有在雙方共同做出約定的情況下，才會被認定為夫妻共同財產。分割時應按共同財產的分割原則進行處理，同樣，其按揭貸款債務為共同債務。但在分割共同所有的房產時，對于存在當事人出資數額比例懸殊，且婚后確未共同生活或婚姻關系存續期間較短等情形的，也應一并考慮，可參考當時的出資比例對房產進行分割，而不宜拘泥于各半分割

  法院在處理離婚案件時，需要對夫妻雙方的共同財產進行分割，在處理此類問題時，法院首先根據雙方提供的證據，確定夫妻共同財產的范圍。婚姻法規定：有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：一是一方的婚前財產；二是一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；三是遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；四是一方專用的生活用品；五是其他應當歸一方的財產。

　　在無法確定為個人財產或夫妻共同財產時，應推定為夫妻共同財產。

　　（一）公司股權認定。在認定與分割夫妻共同財產中公司股權時，對于夫妻一方婚前取得的股權和婚后以個人財產出資取得的股權，應認定為個人財產，離婚時歸所有權人。夫妻雙方婚后以共同財產出資而取得的股權，屬于共同財產，離婚時要依法分割。

　　（二） 婚前財產的孳息及增值認定。對個人婚前財產的孳息及增值在婚后取得的應否認定為夫妻共同財產問題。婚后所得孳息、增值應區分不同情況處理，對存款利息，未經炒作的股票增值等婚后完全未付出勞動的，應認定為婚前財產。而對婚后付出了勞動的租金、經炒作后增值的股票等則應認定為夫妻共同財產。

　　（三） 房屋歸屬的認定。對夫妻婚后購買的商品房，應認定為夫妻共同財產。但此類房屋大都是通過銀行貸款，以分期付款的形式購買的，尚未完全取得所有權。對于夫妻一方或雙方的承租公房或通過房改取得產權的承租房，應根據不同情況分別處理。總的來說，應由承租人繼續承租或判歸承租人所有。

　　（四）知識產權的認定。由于知識產權權利本身的人身專屬性不可能由他人包括權利人的配偶行使，因此，它不屬于夫妻共同所得，只能歸屬權利人本人，不能作為夫妻共同財產來分割。而作為知識成果所產生的經濟利益，是一種財產權，則應歸夫妻共有，既包括已得利益也包括期待得到的利益。所以在當前的離婚案件中，對所涉知識產權也可以作為夫妻共同財產來分割。

　　（五）生產、經營所得收益的認定。在認定與分割夫妻從事生產、經營所得收益時，對婚前就開始從事生產、經營活動的夫妻，一方婚后所得收益的歸屬問題，首先，應當考慮這類經營收益在時間上的特殊性，依據權利義務一致的原則，將這種跨越婚前婚后兩個階段的經營收益定性為婚前個人財產與婚后夫妻共同財產的溶合。其次，應考慮經營在用途上的特殊性，夫妻通過經營所得的收益一部分用于維持和發展生產經營，對這部分經營收益，應根據經營者的情況而定。如果是由夫妻一方單獨經營，或由一方與他人經營的，則應允許由從事經營的夫妻一方在生產經營需要的范圍內擁有獨立支配的權利。

夫妻財產制度，是有關夫妻財產的歸屬、管理、收益、使用和處分，夫妻債務的清償，夫妻家庭生活等費用的負擔，婚姻終止時夫妻財產的清算和分割，對外財產責任等的法律制度，是適用對象范圍相當廣泛的一項重要的財產制度。在私有經濟等多種經濟形式迅速發展今天，夫妻財產的內容和 形式都有了較大的變化，呈現出多樣化、復雜化趨勢，對夫妻財產制度問題的即時探討，有著重要的現實意義。本文就夫妻財產制度有關問題提些初淺的看法與同行探討。

一、共有財產制是法定夫妻財產制的主導制度

  夫妻法定財產制是法律直接就夫妻財產關系有關內容作出具體規定的法律制度，可分為分別財產制度和夫妻共有財產制。分別財產制度即夫妻所得財產分別歸夫妻個人所有、個人管理，同時也不排斥雙方對其中部分或全部分財產共同管理，或者作為夫妻一方的財產以約定形式由另一方管理的一種法律制度。夫妻共有財產制，是夫妻對所得財產歸夫妻雙方所有，由夫妻雙方對該財產共同管理的法律制度。夫妻共有財產制是實現婚姻家庭生活的基本物質要求，夫妻共有財產制是夫妻財產制的主導制度。 
(1)、一方專用的生活用品。一方專用的生活用品是指供夫或妻一方個人生活專門使用的，具有明顯的個人性質的生活用品，這些個人專用品一旦脫離專用人，往往就失去了應有的價值，如衣服、首飾、鞋帽等。在審判實踐中，對一般個人專用的生活用品歸個人的原則一直適用。在本法修改過程中，有專家提出價值較大的個人專用品作為個人財產不合理，應作為共同財產，但是條文對“一方專用的生活用品”，沒有把“價值較大”的排除在外，因此，對個人一方專用的生活用品即使價值較大，仍應認定為個人特有財產。但是，在審判實踐中，應該從嚴掌握，對于不是用于個人生活，而是用于價值收藏等價值較大的財產，就不能僅僅因為財產本身的男、女款式而認定為特有財產，如女方收藏的大量女式鉆戒等。
(2)其他應當歸一方的財產。對這個靈活規定，是除了上述規定的幾種特有財產外，還可能會出現其他未列明但又確實應認定為特有財產的情況，它可以填補列舉式立法與現實存在之間總會有距離的不足。
  特有財產制完全體現個人的價值，徹底保護個人的權利，尊重個人的意愿。適用特有財產制的效力時還應注意，特有財產所有人雖然對各自保留的特有財產享有管理、使用、收益、處分的權利以及權利不受他人干涉。但如果在夫妻共同生活中所支出的費用過大，用共同財產尚不足支付時，法律規定夫妻有互相扶養扶助的義務，夫妻必須用各自保留的特有財產支付夫妻共同生活中需要的費用。