實踐中，夫妻離婚時如何分割按揭房產(chǎn)，是雙方當(dāng)事人爭執(zhí)的焦點。法院在審判中會根據(jù)房產(chǎn)取得時間是在結(jié)婚登記之前還是之后、購房款的來源、離婚時是否取得房產(chǎn)證等方面來確定房屋是個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)，進(jìn)而作出合理判決。本文整理了北京、江西、寧夏等地法院在離婚案件中對按揭房屋進(jìn)行分割的案例及相關(guān)觀點，并提煉裁判規(guī)則。

1.夫妻一方婚前支付首付款取得產(chǎn)權(quán)的按揭貸款房屋，離婚時該方須向另一方按比例補(bǔ)償夫妻共同還貸款——王某訴馬某離婚糾紛案  

本案要旨：夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。協(xié)議不成的，人民法院可判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，雙方婚后共同還貸支付的款項，由產(chǎn)權(quán)登記方對另一方按比例進(jìn)行補(bǔ)償。

評析：依照法律規(guī)定一方在婚前已取得產(chǎn)權(quán)證，不管有沒有支付全部購房款，房屋產(chǎn)權(quán)都應(yīng)歸該方所有。即使在婚后用共同財產(chǎn)支付了部分的購房款，也不影響房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，只是在這種情況下，另一方有權(quán)就這部分用共同財產(chǎn)支付的購房款要求分割或要求獲得補(bǔ)償。

對于一方婚前簽訂買賣合同支付首付款并在銀行貸款、房產(chǎn)證登記在首付款支付方名下、婚后夫妻共同還貸的，完全認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)或者一方的個人財產(chǎn)都不太公平，該房產(chǎn)實際是還錢個人財產(chǎn)（還錢個人支付首付款及還貸部分）與婚后共同財產(chǎn)（婚后雙方共同還貸部分）的混合體，《婚姻法司法解釋（三）》第十條規(guī)定離婚時處理此類糾紛的主導(dǎo)原則是，既要保護(hù)個人還錢財產(chǎn)的權(quán)益，也要公平分割婚后共同共有部分的財產(chǎn)權(quán)益，同時還不能損害債權(quán)人銀行的利益。
本案中王某與馬某結(jié)婚用房就屬于被告馬某于婚前支付首付款按揭貸款購買并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的商品房。其雙方婚后利用工資進(jìn)行還貸。王某依法有權(quán)對其婚后參與還貸的款項進(jìn)行分割和補(bǔ)償。

2.一方婚前按揭貸款購買的房屋婚后增值的，離婚時應(yīng)根據(jù)還貸實際情況給予對方補(bǔ)償——李某與王某離婚糾紛案 

本案要旨：夫妻一方婚前購買婚后共同還貸的按揭房屋，離婚時未完成全部還貸義務(wù)的，由產(chǎn)權(quán)登記方完成。房屋增值的部分由法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況、雙方還貸的實際情況、以及照顧子女和女方權(quán)益的原則，由產(chǎn)權(quán)登記方對另一方作出公平合理的補(bǔ)償。

評析：根據(jù)《婚姻法》司法解釋（三）的相關(guān)規(guī)定，通常情況下，對于婚前個人買房婚后共同還貸的房產(chǎn)的分割，應(yīng)遵循以下幾點：

首先，尊重夫妻雙方的處理意見。先由雙方協(xié)議處理，如果雙方能夠達(dá)成一致意見，只要內(nèi)容不違法，不侵害他人利益，法院可以予以確認(rèn)。本案中，經(jīng)法官居中調(diào)解，雙方各執(zhí)一詞，雙方無法達(dá)成一致意見，故以判決方式結(jié)案。

其次，夫妻雙方無法達(dá)成協(xié)議的，判決房屋所有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)登記一方所有。本案中，李某、王某未達(dá)成房產(chǎn)分割的一致意見，因此，法官首先判決房屋所有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)登記的一方李某所有。

第三，對婚后還貸的款項及增值部分進(jìn)行分割。婚后共同還貸的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，由法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，以及照顧子女和女方權(quán)益的原則判決，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

對按揭房屋在婚后的增值，應(yīng)考慮雙方還貸的實際情況，對其作出公平合理的補(bǔ)償。本案中，由于夫妻雙方經(jīng)濟(jì)獨立，還款比例約為1:1，對補(bǔ)償數(shù)額的計算方法是：在明確首付款、按揭貸款總額、利息總額、共同還貸的總額、房屋現(xiàn)值等數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，用婚后共同還貸款÷房屋總價款（房價款＋總利息）×房屋現(xiàn)值÷2，即得出對另一方補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。按此方式計算，本案中，李某約補(bǔ)償王某48.75萬元。

3.婚后一方父母支付首付款、產(chǎn)權(quán)登記于一方名下而由夫妻共同還貸的按揭房屋，視為夫妻共同財產(chǎn)——陳某某訴薛某某離婚糾紛案

本案要旨:婚后由一方父母支付首付款為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下，但由夫妻共同償還貸款的，離婚時出資人子女一方主張該不動產(chǎn)應(yīng)視為父母只對其個人贈與的個人財產(chǎn)的，法院不予支持，該不動產(chǎn)應(yīng)作為夫妻共有財產(chǎn)予以公平分割。

評析:《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》（以下簡稱《婚姻法解釋三》）第七條第一款規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。”但該規(guī)定并未區(qū)分父母系出全資還是僅支付首付款的情形。

根據(jù)公平保護(hù)的立法意圖，在確認(rèn)不動產(chǎn)所有權(quán)時，應(yīng)當(dāng)對《婚姻法解釋三》第七條第一款做嚴(yán)格解釋，該條規(guī)定的婚后父母對子女贈與的標(biāo)的物應(yīng)指不動產(chǎn)而非出資，只有父母通過全資購買取得了不動產(chǎn)的所有權(quán)，并將不動產(chǎn)登記在自己子女名下時方可適用《婚姻法解釋三》第七條第一款的規(guī)定，而對于父母部分出資購買房屋之情形，因此時父母并未支付購買房屋的全部對價，其尚未取得房屋的所有權(quán)，從而其無權(quán)決定將房屋贈與自己子女并將房屋登記在自己子女名下。因此，婚后一方父母支付首付款為子女購買不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下，但由夫妻共同償還貸款的情形，不適用《婚姻法解釋三》第七條第一款的規(guī)定，該房屋無論登記在夫妻任何一方的名下，都應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)，在離婚時予以公平分割。

4.夫妻雙方婚后共同按揭貸款買房、離婚時約定僅由一方還貸的，不得對抗善意債權(quán)人放貸銀行——某銀行訴張玉、周楠借款合同糾紛案

本案要旨:夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間為共同的生活需要，向銀行按揭貸款買房，離婚時約定的由一方承擔(dān)貸款的協(xié)議只對夫妻雙方有效，不能以該協(xié)議對抗銀行債權(quán)人，銀行有權(quán)就夫妻共同債務(wù)主張雙方承擔(dān)無限連帶責(zé)任。

評析:夫妻之間在婚姻關(guān)系存續(xù)期間可對債權(quán)債務(wù)做出約定及對財產(chǎn)做出處分，且這種約定只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，則對夫妻雙方均具有法律約束力，任何一方都需遵守。但夫妻之間的債務(wù)承擔(dān)約定只在夫妻之間有效，不得對抗善意第三人或債權(quán)人。因此，在本案中，兩被告離婚后貸款承擔(dān)的約定對雙方都有效，但不得對抗善意債權(quán)人放貸銀行。

5.夫妻雙方簽訂的一方因主動提出離婚而放棄房屋所有權(quán)并承擔(dān)全部房貸按揭的協(xié)議無效——張某訴趙某離婚糾紛案

本案要旨:婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方簽訂的一方主動提出離婚將放棄房屋所有權(quán)并且全部承擔(dān)房貸按揭的協(xié)議，違背了婚姻自由原則，屬于無效協(xié)議。

評析：我國實行婚姻自由、一夫一妻、男女平等的婚姻制度。這起案件中，張某與趙某的這份協(xié)議以放棄房產(chǎn)及支付巨額的所謂贍養(yǎng)費(fèi)為要挾不得離婚的條件，顯然限制了婚姻自由原則中的離婚自由，并且這份協(xié)議內(nèi)容是不對等的，也違反了婚姻法的男女平等原則。

附條件的民事行為，如果所附條件是違背法律規(guī)定或者不可能發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該民事行為無效。本案中的協(xié)議內(nèi)容實際上已經(jīng)侵犯了離婚自由，顯然已經(jīng)違反了《婚姻法》的規(guī)定，屬于無效的合同。

6.配偶作為房屋共同還貸人有權(quán)作為第三人請求撤銷所有權(quán)確認(rèn)之訴——祝某訴崔某一、崔某二所有權(quán)確認(rèn)糾紛案

本案要旨：夫妻一方婚前由其親屬支付首付款，通過按揭貸款付完全部購房款，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，婚后以夫妻共同財產(chǎn)還清房貸。婚后通過惡意訴訟要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)人為其親屬的，損害了配偶另一方的實體權(quán)益，配偶有權(quán)作為有獨立請求權(quán)的第三人提起第三人撤銷之訴。
評析：本案中，崔某一在婚前支付首付款，通過按揭貸款付完全部購房款，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在自己名下；婚后以夫妻共同財產(chǎn)還清房貸。根據(jù)《婚姻法》司法解釋（三）第十條的規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。”關(guān)于不動產(chǎn)所有權(quán)，此處規(guī)定的是“可以”而不是“應(yīng)當(dāng)”歸產(chǎn)權(quán)登記方。同時，《婚姻法》司法解釋（三）第十條第二款也對共同還貸房產(chǎn)的增值部分做了規(guī)定。根據(jù)此條，婚后夫妻共同還貸的款項為夫妻共同財產(chǎn)，該款項所對應(yīng)的房屋增值部分，應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)。涉案房屋登記在崔某一名下，崔某一及崔某二稱房屋首付款及貸款還款為二人父母及崔某二支付，但無充足證據(jù)證明。所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案判決將涉案房屋所有權(quán)判歸崔某二所有，沒有查明祝某參與了共同還貸的事實，有可能損害了祝某的實體權(quán)益。本案涉案房屋所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系與祝某的民事權(quán)益具有利害關(guān)系，故祝某有權(quán)作為有獨立請求權(quán)的第三人提起第三人撤銷之訴。

1.夫妻雙方婚后共同貸款買房，取得房屋產(chǎn)權(quán)的，該房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，按一般原則平均分割。

2.夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，并支付完全部購房款，取得了房產(chǎn)證并已登記在一方的名下，這種情況應(yīng)當(dāng)屬于一方婚前個人財產(chǎn)，離婚時一般仍歸一方個人所有。因為財產(chǎn)本身的性質(zhì)不因婚姻關(guān)系的存廢而發(fā)生變化，所以屬于個人財產(chǎn)的房屋在婚后產(chǎn)生的增值部分也應(yīng)當(dāng)屬于一方個人財產(chǎn)。

3.夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，依據(jù) 《婚姻法》解釋三第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。”即該房產(chǎn)歸房產(chǎn)登記方所有，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分按照夫妻共同財產(chǎn)來予以處理。

4.夫妻一方婚前付了部分房款，婚后雙方共同還貸，并且婚后才取得房產(chǎn)證的。該種情形與前一種情形不同之處在于房產(chǎn)證的取得時間。房產(chǎn)登記只是屬于對房屋所有權(quán)的公示和確認(rèn)，依據(jù)《物權(quán)法》第十五條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”不動產(chǎn)物權(quán)人取得物權(quán)的時間應(yīng)當(dāng)在于購房合同生效時。婚前以個人名義購房并且完成了購房所應(yīng)負(fù)的全部合同義務(wù)，產(chǎn)權(quán)登記及房產(chǎn)證頒發(fā)是開發(fā)商和行政機(jī)關(guān)的義務(wù)，不能因為第三人未能及時履行義務(wù)而剝奪守約人的權(quán)利，故此種情況的房產(chǎn)仍然屬于一方的婚前個人財產(chǎn)，離婚時的分割原則和方式與上一種方式是一樣的。

5.夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，但是離婚時尚未取得房產(chǎn)證。這種情形就屬于沒有房產(chǎn)證或者離婚時尚未取得房屋所有證的情形，夫妻雙方可以協(xié)商分割，協(xié)商不成的，一般不宜在訴訟中處理，當(dāng)事人可以待房屋取得產(chǎn)權(quán)證后，另案起訴分割。

6. 夫妻雙方父母共同出資，全部或者是部分出資，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

7.婚后父母付首付，由夫妻二人共同還貸的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

8.父母婚前支付首付應(yīng)當(dāng)屬于對自己子女的個人贈與部分，屬于該方的個人財產(chǎn)，如果產(chǎn)權(quán)登記在該方名下，可以依據(jù)《婚姻法》解釋三第十條之規(guī)定來予以處理。但父母明確表示贈與雙方的除外。

9.婚前一方父母支付全資，房屋登記在自己子女名下，或者婚前一方父母付首付，婚前婚后仍然由父母支付每月貸款的，這兩種情形均屬于父母支付全資。該房屋應(yīng)當(dāng)屬于子女的婚前個人財產(chǎn)。