繼承律師

　　依據我國目前的法律規定，宅基地的所有權和使用權是分離的，宅基地的所有權屬于集體經濟組織，使用權屬于宅基地上的房屋所有人，宅基地不屬于個人遺產，不能被繼承。

　　《中華人民共和國憲法》第十條規定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。”這一規定充分說明，我國實行土地公有制，即全民所有和集體所有。任何組織或個人只能依法取得土地使用權，不可能取得所有權，所以也就不存在所有權的繼承問題。

　　宅基地使用權是一種受限制的用益物權，是權利人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，法律賦予權利人有權依法利用該土地建造住宅，但沒有賦予權利人對其土地的經營權和處置權，所以，土地使用權的繼承將受到一定的限制。

　　《中華人民共和國土地管理法》第二條規定：“……任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。”這一規定是在社會主義市場經濟的基本制度條件下，強調土地必須依法轉讓和必須有償使用。

　　根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十八條規定：“依照本條例的規定取得的土地使用權的個人，其土地使用權可以繼承。”所以，其繼承的前提必須是：“依照本條例的規定取得的土地使用權的個人。”本條例的規定和主旨就是要依法有償使用土地。

　　如果原宅基地使用權人依法以出讓方式取得土地使用權，并且向土地所有者繳納了未來若干年土地所有權價款的，在土地出讓合同規定的有效年期內有相對的處置權，其土地使用權是完全可以繼承。土地管理部門應根據繼承人申請，將其土地使用權直接變更給房屋繼承人。那么，在未按照本條例的規定，沒有以出讓等有償使用方式取得的土地使用權的情況下，不能直接辦理土地使用權變更登記手續。要使繼承人的土地使用權合法化，就應該以出讓等有償方式取得土地使用權后，再申請辦理土地使用權變更登記手續，依法取得土地使用權證。

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》關于房地產交易一章，對土地取得方式、轉讓條件等作了明確規定：房屋所占用的土地必須以出讓方式取得;以劃撥方式取得土地使用權，轉讓房地產報批時，對符合國務院劃撥用地規定的，可以不辦理土地出讓手續，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家;轉讓房地產時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移等等。這一規定，創立了“房隨地走”的思維理念。但是，它的法律和理論基礎是建立在：房地產用地的前提必須是依法以出讓方式取得。在此前提下才能是“地隨房走”。即使是符合劃撥用地條件，轉讓其房產時，也要將其土地收益部分上繳國家。

　　由此可見，除出讓取得土地可以“房隨地走”之外，其他房屋轉讓涉及土地使用權變更，都必須補辦完善土地有償使用手續，補繳土地出讓金或土地收益后，方能辦理土地變更登記手續。切不可直接采取“房隨地走”的辦法辦理土地變更登記手續，使違法違規用地合法化。

　　《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的除外。”

　　農村宅基地是農村集體經濟組織依法分配給其成員用作住宅建設的，帶有福利保障性質，所以，一戶只能享受一處宅基地。農村村民因繼承房屋所有權而形成的土地使用權轉移，只要繼承人在繼承前沒有享有宅基地使用權，且符合《中華人民共和國土地管理法》第六十二條的：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”規定，繼承人可以依法申請使用被繼承人原宅基地，經依法批準后再申請辦理土地登記，并交出原土地使用權證書。

　　對不符合條件或者因繼承將會形成一戶多宅的，可以采取只登記不發證的辦法，在土地登記卡上載明繼承人或受遺贈人姓名。繼承的房產原則上不能改建，直至該房產自然滅失，其土地有土地所有者收回。但是，繼承人家庭成員符合分家立戶條件，需要使用該宅基地時，經依法批準后辦理土地登記，核發土地證書。如果繼承人因經營需要使用該宅基地或者改建、轉讓房屋及其宅基地，就應當以出讓、租賃等有償方式取得該宗土地使用權。

　　綜上所述，宅基地使用權繼承，土地使用權能否繼承，要根據土地管理法律法規規定，區別不同情況來確定。也就是說，原來已以出讓方式取得的土地使用權，在出讓合同規定的年期內可以繼承，直接辦理土地使用權變更登記，核發《土地使用證》;

　　農村村民因繼承房屋所取得的宅基地，可以根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定，通過申請使用村莊內集體建設用地的方式取得該宅基地使用權;不符合《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定，取得的宅基地只登記不發證，其繼承的房屋不得改建，直至所繼承的房屋自動滅失后由土地所有者收回其土地使用權;

　　除此之外，原以劃撥方式取得的土地使用權(包括國有和集體所有)都不能直接繼承，確需改建、改變土地用途或者轉讓(出租)所繼承的房產，都必須經過依法審批，并以協議出讓等有償方式取得土地使用權。