一、案情

　　原告：王某，男。被告：丁某，女。王某、丁某2003年初登記結(jié)婚。結(jié)婚用房是王某2002年購買的，產(chǎn)證登記在王某一人名下，總價值40萬左右。到2003年兩人結(jié)婚時，該房子還欠10萬多元貸款，這部分貸款由兩人婚后共同償還。2004年，丁、王兩人決定賣掉這套房子再購房。2004年3月22日，王某將該房子以72萬元的價格售出。同年6月15日，王某用該筆房款又購買了另一套總價160萬的房子，首付70萬，剩余90萬以王某名義貸款，房產(chǎn)證登記在王某一人名下。后來王、丁兩人因種種原因離婚。2005年8月王某向法院提起訴訟，要求離婚并主張160萬的房子應(yīng)當認定為他的個人財產(chǎn)，王某還向法院提供了如下證據(jù)：

　　(1)2002年簽訂的第一套40萬元房產(chǎn)的預(yù)售合同、買賣合同以及商業(yè)發(fā)票，以證明該房產(chǎn)是自己的婚前個人財產(chǎn)。

　　(2)2004年3月，王某與第三人簽訂的第一套房產(chǎn)的買賣合同，以證明王某將婚前房產(chǎn)出賣，并獲得72萬元房款。

　　(3)王某與上海銀行簽訂的個人住房抵押借款合同的協(xié)議，以證明王某以個人名義貸款購買第二套160萬的房產(chǎn)。

　　(4)王某在交行的個人結(jié)算賬戶，證明買家賬戶所屬銀行將房款打入該賬戶，說明該款項是王某的個人財產(chǎn)。

　　(5)王某婚前開立的銀行賬戶存取明細，以證明第二套房產(chǎn)由王某用婚前財產(chǎn)還貸。

　　針對王某的這一說法以及眾多證據(jù)，丁某認為：第一套40萬的房子的確是王某婚前購買的，但是兩人結(jié)婚后共同還貸，因此認為對這套房產(chǎn)自己享有權(quán)利，而后王某將該房出售又購得的新房，該房是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，雖然登記在王某一人的名下，但是應(yīng)當認定為兩人的共同財產(chǎn)，因此要求依法平均分割該房產(chǎn)。

　　二、審理結(jié)果

　　法院審理后認為，因第一套房產(chǎn)是王某的個人婚前財產(chǎn)，結(jié)婚后，王某將該房賣掉，又用房款付首付購得第二套房產(chǎn)，并以個人名義用個人婚前財產(chǎn)還貸，故該房產(chǎn)應(yīng)當認定為王某的個人財產(chǎn)為宜。但是王某應(yīng)償還丁某5萬元還貸款。接到一審法院判決后，丁某不服，向二審法院提起上訴，要求認定第二套房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)，否則要求分割長寧區(qū)房產(chǎn)的婚后升值部分32萬元。二審法院認為：一審法院認定事實清楚，適用法律正確。至于丁某要求分割升值部分的主張，法院認為該升值部分是基于王某婚前個人財產(chǎn)而隨市場浮動自然產(chǎn)生，并非王某、丁某共同經(jīng)營所得，因此對該增值部分丁某無權(quán)要求分割。

　　三、案件爭議焦點及法律適用

　　本案爭議的焦點有兩個：第二套房產(chǎn)是否屬于夫妻共同財產(chǎn)？丁某能否要求分割第一套房產(chǎn)增值的32萬元？

　　對于第一個問題目前存在著不同的看法，根據(jù)上海市高院的相關(guān)解釋，通常是把這第二套房子作為個人財產(chǎn)來處理的。理由是這只涉及到個人財產(chǎn)形式的轉(zhuǎn)換，而不是性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，因為如果認定為共同財產(chǎn)的話，就會出現(xiàn)這樣一個怪象：婚前的買的房子如果不賣的話，認定為個人財產(chǎn)，而一旦出售就變?yōu)楣餐敭a(chǎn)，這樣的處理方式是荒唐。因此，對這一問題上海法院的做法大同小異，通常都會認定為個人財產(chǎn)不變，但是其他省市地區(qū)的法院則有不同的判決，對這種區(qū)域的差別，沒有統(tǒng)一的標準，當事人只能參考當?shù)氐囊?guī)定做出適當?shù)呐袛唷?/p>

　　對于丁某在二審過程中要求分割增值部分的請求，根據(jù)《上海市高院關(guān)于適用最高院適用婚姻法的司法解釋（二）的若干解答》的規(guī)定：當事人以個人財產(chǎn)購買了房產(chǎn)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因市場行情變化拋售后產(chǎn)生的增值部分，由于這些財產(chǎn)本身僅是個人財產(chǎn)形態(tài)的變化，性質(zhì)上仍為個人所有之財產(chǎn)，拋售后的增值是基于原物交換價值的上升所致，仍應(yīng)依原物所有權(quán)歸屬為個人所有。

　　具體實踐中，在判斷個人財產(chǎn)于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的收益是否屬于夫妻共同所有時，人民法院會根據(jù)案件實際情況，對各種形式個人財產(chǎn)的婚后收益，從是基于原個人財產(chǎn)的自然增值還是基于夫妻共同經(jīng)營行為所產(chǎn)生的增值來判斷，若是基于原個人財產(chǎn)的自然增值，則該增值部分為個人所有；若是基于夫妻共同經(jīng)營行為所產(chǎn)生的增值，則通常認定為共同所有。

　　此外，若收益是基于個人財產(chǎn)與共同財產(chǎn)混同后的投資行為所產(chǎn)，無證據(jù)證明具體比例的，推定為共同財產(chǎn)投資收益，歸夫妻共同所有。不管怎樣，“打官司就是打證據(jù)”這是不變的真理，在實踐中，當事人還得注意操作層面上保存好相應(yīng)證據(jù)，以盡量減少不必要的麻煩。對此類問題深圳離婚律師給當事人以下幾點建議：

　　1．保存好婚前購房的預(yù)售（買賣）合同的原件及付款發(fā)票

　　這是最基本的常識，購買大宗物品要保留發(fā)票、單據(jù)，買房尤為如此。婚前購房的合同以及發(fā)票，是證明房產(chǎn)歸自己所有的有效證據(jù)，必須慎重保存。若購房的合同及發(fā)票已經(jīng)遺失，可到售房時的房地產(chǎn)開發(fā)公司或到房地產(chǎn)交易中心查詢和復(fù)印。

　　2．若將婚前房產(chǎn)婚后出售，最好將與配偶共同還貸部分中屬配偶的部分留存

　　若婚前房產(chǎn)出售后變成現(xiàn)金，而該筆現(xiàn)金為個人婚前財產(chǎn)和婚后共同還貸部分的總額時，將婚后共同還貸部分保留，以便在發(fā)生爭議時作為共同財產(chǎn)處理，或在雙方一致認可后進行花銷，而對于個人財產(chǎn)部分可單獨自由處置。

　　3．售房款資金規(guī)范管理

　　售房后，不論是定金還是首付款或其他所付款項，盡量由下家通過銀行轉(zhuǎn)賬打入一個賬戶內(nèi)，避免一行多戶頭或多行多戶操作，造成資金來源和去向說不清楚，以致舉證不能的境況。每次存取款，保存好資金存取款憑條。規(guī)范管理售房資金，對于產(chǎn)生糾紛時舉證證明資金為個人財產(chǎn)，將能起到至關(guān)重要的作用。

　　4．買賣交易盡量轉(zhuǎn)賬，一般不要采用提現(xiàn)交易

　　轉(zhuǎn)賬的支付方式、資金來源以及匯款人和收匯人信息都可以從銀行查出，產(chǎn)生糾紛時容易查清。但若是現(xiàn)金交易，資金來源以及使用資金的性質(zhì)在產(chǎn)生糾紛時很難說清，容易產(chǎn)生爭議。

　　5．產(chǎn)權(quán)登記在自己一人名下

　　若用婚前房產(chǎn)婚后出售的錢再購房，產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，即使購房款為夫妻一方個人財產(chǎn)，但因?qū)懺陔p方名下，故房屋產(chǎn)權(quán)歸夫妻雙方共同共有，離婚時自然作為共同財產(chǎn)予以分割。但若登記在—方名下，另一方便不能對該房產(chǎn)主張權(quán)利。

　　6．貸款盡量以一人名義

　　即使購房時用的全部是一方的資金，購房合同也是登記在一方名下，但目前上海各銀行一般要求婚后購房要雙方在共同抵押權(quán)人處簽字才放貸，這就會給一方造成隱患。既然一方同意未出資的另一方在共同抵押人處簽字，便可推斷意味著認可自己出資購的房產(chǎn)為共同共有，造成糾紛時對自己不利，所以盡量以一人名義貸款。當然，若能采用簽署夫妻婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議的方式明示房產(chǎn)的歸屬最佳，但由于目前傳統(tǒng)觀念以及夫妻情面，很少有夫妻能有如此之舉。所以，在用一方婚前房產(chǎn)的婚后出售款再購房時，注意以上六點，相信會對您大為有益。