一、案情

　　原告：王某，男。被告：丁某，女。王某、丁某2003年初登記結婚。結婚用房是王某2002年購買的，產證登記在王某一人名下，總價值40萬左右。到2003年兩人結婚時，該房子還欠10萬多元貸款，這部分貸款由兩人婚后共同償還。2004年，丁、王兩人決定賣掉這套房子再購房。2004年3月22日，王某將該房子以72萬元的價格售出。同年6月15日，王某用該筆房款又購買了另一套總價160萬的房子，首付70萬，剩余90萬以王某名義貸款，房產證登記在王某一人名下。后來王、丁兩人因種種原因離婚。2005年8月王某向法院提起訴訟，要求離婚并主張160萬的房子應當認定為他的個人財產，王某還向法院提供了如下證據：

　　(1)2002年簽訂的第一套40萬元房產的預售合同、買賣合同以及商業發票，以證明該房產是自己的婚前個人財產。

　　(2)2004年3月，王某與第三人簽訂的第一套房產的買賣合同，以證明王某將婚前房產出賣，并獲得72萬元房款。

　　(3)王某與上海銀行簽訂的個人住房抵押借款合同的協議，以證明王某以個人名義貸款購買第二套160萬的房產。

　　(4)王某在交行的個人結算賬戶，證明買家賬戶所屬銀行將房款打入該賬戶，說明該款項是王某的個人財產。

　　(5)王某婚前開立的銀行賬戶存取明細，以證明第二套房產由王某用婚前財產還貸。

　　針對王某的這一說法以及眾多證據，丁某認為：第一套40萬的房子的確是王某婚前購買的，但是兩人結婚后共同還貸，因此認為對這套房產自己享有權利，而后王某將該房出售又購得的新房，該房是在婚姻關系存續期間取得，雖然登記在王某一人的名下，但是應當認定為兩人的共同財產，因此要求依法平均分割該房產。

　　二、審理結果

　　法院審理后認為，因第一套房產是王某的個人婚前財產，結婚后，王某將該房賣掉，又用房款付首付購得第二套房產，并以個人名義用個人婚前財產還貸，故該房產應當認定為王某的個人財產為宜。但是王某應償還丁某5萬元還貸款。接到一審法院判決后，丁某不服，向二審法院提起上訴，要求認定第二套房產為夫妻共同財產，否則要求分割長寧區房產的婚后升值部分32萬元。二審法院認為：一審法院認定事實清楚，適用法律正確。至于丁某要求分割升值部分的主張，法院認為該升值部分是基于王某婚前個人財產而隨市場浮動自然產生，并非王某、丁某共同經營所得，因此對該增值部分丁某無權要求分割。

　　三、案件爭議焦點及法律適用

　　本案爭議的焦點有兩個：第二套房產是否屬于夫妻共同財產？丁某能否要求分割第一套房產增值的32萬元？

　　對于第一個問題目前存在著不同的看法，根據上海市高院的相關解釋，通常是把這第二套房子作為個人財產來處理的。理由是這只涉及到個人財產形式的轉換，而不是性質的轉變，因為如果認定為共同財產的話，就會出現這樣一個怪象：婚前的買的房子如果不賣的話，認定為個人財產，而一旦出售就變為共同財產，這樣的處理方式是荒唐。因此，對這一問題上海法院的做法大同小異，通常都會認定為個人財產不變，但是其他省市地區的法院則有不同的判決，對這種區域的差別，沒有統一的標準，當事人只能參考當地的規定做出適當的判斷。

　　對于丁某在二審過程中要求分割增值部分的請求，根據《上海市高院關于適用最高院適用婚姻法的司法解釋（二）的若干解答》的規定：當事人以個人財產購買了房產在婚姻關系存續期間，因市場行情變化拋售后產生的增值部分，由于這些財產本身僅是個人財產形態的變化，性質上仍為個人所有之財產，拋售后的增值是基于原物交換價值的上升所致，仍應依原物所有權歸屬為個人所有。

　　具體實踐中，在判斷個人財產于婚姻關系存續期間所取得的收益是否屬于夫妻共同所有時，人民法院會根據案件實際情況，對各種形式個人財產的婚后收益，從是基于原個人財產的自然增值還是基于夫妻共同經營行為所產生的增值來判斷，若是基于原個人財產的自然增值，則該增值部分為個人所有；若是基于夫妻共同經營行為所產生的增值，則通常認定為共同所有。

　　此外，若收益是基于個人財產與共同財產混同后的投資行為所產，無證據證明具體比例的，推定為共同財產投資收益，歸夫妻共同所有。不管怎樣，“打官司就是打證據”這是不變的真理，在實踐中，當事人還得注意操作層面上保存好相應證據，以盡量減少不必要的麻煩。對此類問題深圳離婚律師給當事人以下幾點建議：

　　1．保存好婚前購房的預售（買賣）合同的原件及付款發票

　　這是最基本的常識，購買大宗物品要保留發票、單據，買房尤為如此。婚前購房的合同以及發票，是證明房產歸自己所有的有效證據，必須慎重保存。若購房的合同及發票已經遺失，可到售房時的房地產開發公司或到房地產交易中心查詢和復印。

　　2．若將婚前房產婚后出售，最好將與配偶共同還貸部分中屬配偶的部分留存

　　若婚前房產出售后變成現金，而該筆現金為個人婚前財產和婚后共同還貸部分的總額時，將婚后共同還貸部分保留，以便在發生爭議時作為共同財產處理，或在雙方一致認可后進行花銷，而對于個人財產部分可單獨自由處置。

　　3．售房款資金規范管理

　　售房后，不論是定金還是首付款或其他所付款項，盡量由下家通過銀行轉賬打入一個賬戶內，避免一行多戶頭或多行多戶操作，造成資金來源和去向說不清楚，以致舉證不能的境況。每次存取款，保存好資金存取款憑條。規范管理售房資金，對于產生糾紛時舉證證明資金為個人財產，將能起到至關重要的作用。

　　4．買賣交易盡量轉賬，一般不要采用提現交易

　　轉賬的支付方式、資金來源以及匯款人和收匯人信息都可以從銀行查出，產生糾紛時容易查清。但若是現金交易，資金來源以及使用資金的性質在產生糾紛時很難說清，容易產生爭議。

　　5．產權登記在自己一人名下

　　若用婚前房產婚后出售的錢再購房，產權登記在夫妻雙方名下，即使購房款為夫妻一方個人財產，但因寫在雙方名下，故房屋產權歸夫妻雙方共同共有，離婚時自然作為共同財產予以分割。但若登記在—方名下，另一方便不能對該房產主張權利。

　　6．貸款盡量以一人名義

　　即使購房時用的全部是一方的資金，購房合同也是登記在一方名下，但目前上海各銀行一般要求婚后購房要雙方在共同抵押權人處簽字才放貸，這就會給一方造成隱患。既然一方同意未出資的另一方在共同抵押人處簽字，便可推斷意味著認可自己出資購的房產為共同共有，造成糾紛時對自己不利，所以盡量以一人名義貸款。當然，若能采用簽署夫妻婚內財產協議的方式明示房產的歸屬最佳，但由于目前傳統觀念以及夫妻情面，很少有夫妻能有如此之舉。所以，在用一方婚前房產的婚后出售款再購房時，注意以上六點，相信會對您大為有益。