一、一方婚前支付了全部房款，并取得了產(chǎn)權(quán)證，離婚時房產(chǎn)如何處理?

　　一般來說，夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了產(chǎn)權(quán)證，該房產(chǎn)就是一方婚前個人財產(chǎn)，因此，離婚時，另一方無權(quán)分割。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的增值，依附于婚前所購房產(chǎn)產(chǎn)生，由此引起的價值增值及虧損也應(yīng)當歸屬于該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，不因婚姻關(guān)系的存續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。因此，離婚時，另一方主張對婚后增值部分進行分割的，一般不會得到法院的支持，如案例2。

　　二、一方婚前以按揭借款形式支付了全部房款，并取得了產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸的房產(chǎn)，如何分割?

　　房產(chǎn)系一方婚前購得，應(yīng)將房產(chǎn)視為一方婚前個人財產(chǎn)，房產(chǎn)的增值依附于婚前所購房產(chǎn)產(chǎn)生，也應(yīng)當屬于一方個人所有。但是房產(chǎn)共同還貸部分，也就是向銀行的借款應(yīng)視為買房一方的個人債務(wù)，因此婚后不論是由一方自己用工資還貸，還是用雙方工資還貸，都是夫妻的共同權(quán)益的付出，還貸的部分中包含對方一半的權(quán)益，離婚時一方要返還給對方。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于婚前財產(chǎn)，或雙方對此另有約定除外。

　　但是，并非所有案件都是遵循此原則處理，全國各地法院的判決結(jié)果也不相同。在上海，法院在處理該類糾紛時，遵循的原則是，夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房產(chǎn)，并按揭貸款，產(chǎn)權(quán)證登記在自己名下的，該房產(chǎn)仍為其個人財產(chǎn)。同樣，按揭貸款為其個人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房產(chǎn)為個人財產(chǎn)的性質(zhì)。因此，在離婚分割財產(chǎn)時，該房產(chǎn)為個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為個人債務(wù)。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當予以返還。

　　實踐中，很多人主張房產(chǎn)增值部分應(yīng)當視為共同財產(chǎn)，上海以外的很多法院依據(jù)該觀點作出的判決不在少數(shù)。我們認為，對于共同還貸一方是否有權(quán)分割房產(chǎn)增值部分，關(guān)鍵還是看夫妻雙方的共同還貸或其他共同勞務(wù)是否是房產(chǎn)增值的主要原因。如果是，那么共同還貸一方有權(quán)要求分割增值部分收益，如兩人通過對房屋裝修使房產(chǎn)增值就是典型情況。如果房產(chǎn)增值是純自然的原因，與共同還貸或兩人的共同勞務(wù)無關(guān)，則共同還貸一方無權(quán)要求分割增值部分收益。因為我國法律對此問題沒有明確規(guī)定，而學(xué)者們又對此看法不同，導(dǎo)致了各地司法實踐的不同操作，如果讀者遇到此類問題，建議咨詢當?shù)厮痉ú块T或是律師具體的實踐操作。

　　三、夫妻婚后出資(包括貸款)購買的房產(chǎn)如何分割?

　　這是簡單的一種情形：首先，明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證上是一方的名字還是雙方的名字，均為夫妻共同財產(chǎn)。但是現(xiàn)實生活中很多夫妻會將孩子的名字加在產(chǎn)權(quán)證上，那么分割時要保留孩子的份額。其次，明確產(chǎn)值，即明確房產(chǎn)價值，按市場現(xiàn)價計算，不是按房屋購買合同金額計算。該價值可以雙方協(xié)商確認，協(xié)商不成的，可以委托評估機構(gòu)進行評估。最后，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款，要先將未還貸部分除去，分割后由取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一方繼續(xù)承擔未還貸部分的本金和利息。

　　四、一方婚前以按揭貸款形式支付了所有房款，但婚后取得的產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸房產(chǎn)如何分割?

　　此類情形其實就是產(chǎn)權(quán)證取得與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有無關(guān)系的問題。目前，《婚姻法》對此沒有明確規(guī)定，而實際上大部分家庭財產(chǎn)都是這種情況，在司法操作審判實踐中，有些地方的法院會認為只要是房產(chǎn)證在婚后下達的，這房子就是夫妻共同財產(chǎn)，應(yīng)當均等分割。但我們認為這種操作顯失公平，產(chǎn)權(quán)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)就應(yīng)當是婚后財產(chǎn)。畢竟，婚前一方已通過銀行將所有房款付清，財產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂合同后就已經(jīng)取得，取得房產(chǎn)證的結(jié)果也是婚前訂立合同及付款行為所致。所以，這類情形原則上也應(yīng)將房產(chǎn)視為一方婚前個人財產(chǎn)，對此類糾紛，上海法院司法實踐中遵循的也是這樣的原則。

　　五、離婚時，婚前由夫妻一方承租或父母承租，婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，如何處理?

　　夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，該房產(chǎn)為共同所有。但從上海的實際出發(fā)，由于公房使用權(quán)可通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，因此，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以共同財產(chǎn)出資，將原有的公房使用權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后，在離婚分割該房產(chǎn)時，一概不考慮原一方承租時的使用價值，也有失公允。因此，上海法院在實踐中，區(qū)分下列情形處理：

　　(1)一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時，可不考慮原公房使用權(quán)的交換價值的單獨歸屬問題。

　　(2)一方婚前承租的公房使用權(quán)，是其以個人財產(chǎn)支付對價取得的，女昏后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時，應(yīng)當將取得原公房使用權(quán)時所支付對價部分，確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余價值按共同財產(chǎn)分割。

　　六、父母為子女結(jié)婚所給付的購房出資，是否均構(gòu)成對子女的贈與?

　　父母實際出資時，在具體意思表示不明的情形下，沒有證據(jù)表明出資性質(zhì)的前提下，從社會常理出發(fā)，推定為贈與。若當事人有證據(jù)證明其與出資人之間形成的是借貸關(guān)系的，則不能適用該條規(guī)定。當然，該證據(jù)應(yīng)當是在當事人離婚訴訟前形成的，離婚訴訟中父母作出不是贈與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈與的推定。什么能證明是借貸而不是贈與呢?實踐中的出資協(xié)議或借條都可以證明，此外還要以資金為線索，追查出資及其性質(zhì)是否真實。

　　實踐中，對于夫妻婚后父母出資購買房產(chǎn)產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發(fā)，可認定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應(yīng)認定為個人所有;若產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當事人能證明父母出資當時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般宜認定為向雙方贈與為妥。

　　七、總結(jié)

　　房產(chǎn)作為特定的不動產(chǎn)是每個家庭財產(chǎn)中的重中之重，為購買和裝修房屋往往會耗去一個普通家庭多年辛苦積攢下來的所有積蓄，甚至還會因購房而大量舉債。因此，離婚時的房產(chǎn)分割問題是當事人十分關(guān)注的焦點問題，也是離婚時夫妻共同財產(chǎn)分割的重點和難點問題。我們在問題解答中，將生活中常見的房產(chǎn)分割糾紛作了闡述，當然因為個案的不同和情形的特殊，無法窮盡所有可能出現(xiàn)的糾紛。

　　另外，在我國很多城市中，還有一種特殊的房產(chǎn)，我們前面沒有談到，就是有限產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的處理。“有限產(chǎn)權(quán)”房產(chǎn)又稱為福利房，通常僅出售給房屋所有單位的職工并在出售價格中折算夫妻雙方的工齡。職工購買福利房后享有永久居住權(quán)、使用收益權(quán)、有限的處分權(quán)和繼承權(quán)等權(quán)利，但職工并不亨有完全的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，單位還擁有部分產(chǎn)權(quán)。夫妻雙方在享受了一方的福利購房待遇后，另一方就喪失了再次購買本單位福利房的權(quán)利。離婚時如何分割這部分財產(chǎn)呢?根據(jù)最高人民法院的司法解釋，對“有限產(chǎn)權(quán)”房產(chǎn)的分割按以下原則處理：如夫妻雙方對房屋分割有協(xié)議的，只要該協(xié)議未違反法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)單位也同意的，則按協(xié)議進行分割;如夫妻雙方對房屋歸屬有爭議，并且雙方的經(jīng)濟、住房條件基本相同，經(jīng)雙方同意，可通過競價的方式解決;如夫妻雙方既達不成協(xié)議也不愿通過競價方式解決，此時只能由法院根據(jù)雙方的具體情況，按照離婚時夫妻共同財產(chǎn)分割的原則判決。分得“有限產(chǎn)權(quán)”房產(chǎn)的一方，應(yīng)按所得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時當?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償。

　　實際生活中，一方在婚前擁有一處或幾處房產(chǎn)的情況較為常見，婚后用共同財產(chǎn)還婚前房貸的情況也較為普遍。如果能采用夫妻婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議的書面方式示明房產(chǎn)的歸屬最好，但由于目前傳統(tǒng)觀念以及夫妻情面，很少有夫妻能有如此之高的法律意識。所以，在用一方婚前房產(chǎn)的婚后出售款再購房時，為避免發(fā)生不必要的糾紛，我們提醒：一、購房時盡量采取轉(zhuǎn)賬的支付方式，這樣資金來源可以從銀行查出，若是現(xiàn)金交易，資金來源以及使用資金的性質(zhì)在產(chǎn)生糾紛時很難說清，容易產(chǎn)生爭議。二、慎重保存婚前購房的買賣合同的原件及付款發(fā)票。

　　八、相關(guān)法律法規(guī)

　　1.《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》第十九條　由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當認定為夫妻共同財產(chǎn)。

　　第二十條　雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：

　　(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)當準許;

　　(二)一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當給予另一方相應(yīng)的補償;

　　(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

　　第二十一條　離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

　　第二十二條　當事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。