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離婚房產(chǎn)分割的若干法律問(wèn)題

來(lái)源:離婚律師網(wǎng)   作者:未知  時(shí)間:2016-11-24   點(diǎn)擊數(shù):22

  一、一方婚前支付了全部房款,并取得了產(chǎn)權(quán)證,離婚時(shí)房產(chǎn)如何處理?

  一般來(lái)說(shuō),夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了產(chǎn)權(quán)證,該房產(chǎn)就是一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),因此,離婚時(shí),另一方無(wú)權(quán)分割。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的增值,依附于婚前所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)生,由此引起的價(jià)值增值及虧損也應(yīng)當(dāng)歸屬于該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人,不因婚姻關(guān)系的存續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此,離婚時(shí),另一方主張對(duì)婚后增值部分進(jìn)行分割的,一般不會(huì)得到法院的支持,如案例2。

  二、一方婚前以按揭借款形式支付了全部房款,并取得了產(chǎn)權(quán)證,婚后繼續(xù)還貸的房產(chǎn),如何分割?

  房產(chǎn)系一方婚前購(gòu)得,應(yīng)將房產(chǎn)視為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),房產(chǎn)的增值依附于婚前所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)生,也應(yīng)當(dāng)屬于一方個(gè)人所有。但是房產(chǎn)共同還貸部分,也就是向銀行的借款應(yīng)視為買房一方的個(gè)人債務(wù),因此婚后不論是由一方自己用工資還貸,還是用雙方工資還貸,都是夫妻的共同權(quán)益的付出,還貸的部分中包含對(duì)方一半的權(quán)益,離婚時(shí)一方要返還給對(duì)方。當(dāng)然,如果一方確能證實(shí),其還貸資金來(lái)源于婚前財(cái)產(chǎn),或雙方對(duì)此另有約定除外。

  但是,并非所有案件都是遵循此原則處理,全國(guó)各地法院的判決結(jié)果也不相同。在上海,法院在處理該類糾紛時(shí),遵循的原則是,夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買房產(chǎn),并按揭貸款,產(chǎn)權(quán)證登記在自己名下的,該房產(chǎn)仍為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。同樣,按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償貸款,并不改變?cè)摲慨a(chǎn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。因此,在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí),該房產(chǎn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn),剩余未歸還的債務(wù),為個(gè)人債務(wù)。對(duì)已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?,?yīng)當(dāng)予以返還。

  實(shí)踐中,很多人主張房產(chǎn)增值部分應(yīng)當(dāng)視為共同財(cái)產(chǎn),上海以外的很多法院依據(jù)該觀點(diǎn)作出的判決不在少數(shù)。我們認(rèn)為,對(duì)于共同還貸一方是否有權(quán)分割房產(chǎn)增值部分,關(guān)鍵還是看夫妻雙方的共同還貸或其他共同勞務(wù)是否是房產(chǎn)增值的主要原因。如果是,那么共同還貸一方有權(quán)要求分割增值部分收益,如兩人通過(guò)對(duì)房屋裝修使房產(chǎn)增值就是典型情況。如果房產(chǎn)增值是純自然的原因,與共同還貸或兩人的共同勞務(wù)無(wú)關(guān),則共同還貸一方無(wú)權(quán)要求分割增值部分收益。因?yàn)槲覈?guó)法律對(duì)此問(wèn)題沒(méi)有明確規(guī)定,而學(xué)者們又對(duì)此看法不同,導(dǎo)致了各地司法實(shí)踐的不同操作,如果讀者遇到此類問(wèn)題,建議咨詢當(dāng)?shù)厮痉ú块T或是律師具體的實(shí)踐操作。

  三、夫妻婚后出資(包括貸款)購(gòu)買的房產(chǎn)如何分割?

  這是簡(jiǎn)單的一種情形:首先,明確產(chǎn)權(quán),不論房產(chǎn)證上是一方的名字還是雙方的名字,均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但是現(xiàn)實(shí)生活中很多夫妻會(huì)將孩子的名字加在產(chǎn)權(quán)證上,那么分割時(shí)要保留孩子的份額。其次,明確產(chǎn)值,即明確房產(chǎn)價(jià)值,按市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)計(jì)算,不是按房屋購(gòu)買合同金額計(jì)算。該價(jià)值可以雙方協(xié)商確認(rèn),協(xié)商不成的,可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。最后,分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款,要先將未還貸部分除去,分割后由取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一方繼續(xù)承擔(dān)未還貸部分的本金和利息。

  四、一方婚前以按揭貸款形式支付了所有房款,但婚后取得的產(chǎn)權(quán)證,婚后繼續(xù)還貸房產(chǎn)如何分割?

  此類情形其實(shí)就是產(chǎn)權(quán)證取得與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有無(wú)關(guān)系的問(wèn)題。目前,《婚姻法》對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定,而實(shí)際上大部分家庭財(cái)產(chǎn)都是這種情況,在司法操作審判實(shí)踐中,有些地方的法院會(huì)認(rèn)為只要是房產(chǎn)證在婚后下達(dá)的,這房子就是夫妻共同財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)均等分割。但我們認(rèn)為這種操作顯失公平,產(chǎn)權(quán)證雖然是物權(quán)憑證,是證明房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的法定憑證,但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)是婚后財(cái)產(chǎn)。畢竟,婚前一方已通過(guò)銀行將所有房款付清,財(cái)產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂合同后就已經(jīng)取得,取得房產(chǎn)證的結(jié)果也是婚前訂立合同及付款行為所致。所以,這類情形原則上也應(yīng)將房產(chǎn)視為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),對(duì)此類糾紛,上海法院司法實(shí)踐中遵循的也是這樣的原則。

  五、離婚時(shí),婚前由夫妻一方承租或父母承租,婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買為產(chǎn)權(quán)的公房,如何處理?

  夫妻一方婚前承租的公房,婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買為產(chǎn)權(quán)的,該房產(chǎn)為共同所有。但從上海的實(shí)際出發(fā),由于公房使用權(quán)可通過(guò)承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易,具有一定的交換價(jià)值,因此,在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,以共同財(cái)產(chǎn)出資,將原有的公房使用權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后,在離婚分割該房產(chǎn)時(shí),一概不考慮原一方承租時(shí)的使用價(jià)值,也有失公允。因此,上海法院在實(shí)踐中,區(qū)分下列情形處理:

  (1)一方婚前承租的公房,是基于福利政策分配取得,婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買為產(chǎn)權(quán)的,由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi),無(wú)法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價(jià)值,則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí),可不考慮原公房使用權(quán)的交換價(jià)值的單獨(dú)歸屬問(wèn)題。

  (2)一方婚前承租的公房使用權(quán),是其以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付對(duì)價(jià)取得的,女昏后又以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買為產(chǎn)權(quán),在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí),應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時(shí)所支付對(duì)價(jià)部分,確定為當(dāng)時(shí)承租的夫或妻一方個(gè)人所有,產(chǎn)權(quán)房的剩余價(jià)值按共同財(cái)產(chǎn)分割。

  六、父母為子女結(jié)婚所給付的購(gòu)房出資,是否均構(gòu)成對(duì)子女的贈(zèng)與?

  父母實(shí)際出資時(shí),在具體意思表示不明的情形下,沒(méi)有證據(jù)表明出資性質(zhì)的前提下,從社會(huì)常理出發(fā),推定為贈(zèng)與。若當(dāng)事人有證據(jù)證明其與出資人之間形成的是借貸關(guān)系的,則不能適用該條規(guī)定。當(dāng)然,該證據(jù)應(yīng)當(dāng)是在當(dāng)事人離婚訴訟前形成的,離婚訴訟中父母作出不是贈(zèng)與意思表示的陳述或證明,尚不足以排除贈(zèng)與的推定。什么能證明是借貸而不是贈(zèng)與呢?實(shí)踐中的出資協(xié)議或借條都可以證明,此外還要以資金為線索,追查出資及其性質(zhì)是否真實(shí)。

  實(shí)踐中,對(duì)于夫妻婚后父母出資購(gòu)買房產(chǎn)產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的,從社會(huì)常理出發(fā),可認(rèn)定為是明確向自己子女一方的贈(zèng)與,該部分出資應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人所有;若產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的,除非當(dāng)事人能證明父母出資當(dāng)時(shí)的書面約定或聲明,證明出資者明確表示向一方贈(zèng)與的,一般宜認(rèn)定為向雙方贈(zèng)與為妥。

  七、總結(jié)

  房產(chǎn)作為特定的不動(dòng)產(chǎn)是每個(gè)家庭財(cái)產(chǎn)中的重中之重,為購(gòu)買和裝修房屋往往會(huì)耗去一個(gè)普通家庭多年辛苦積攢下來(lái)的所有積蓄,甚至還會(huì)因購(gòu)房而大量舉債。因此,離婚時(shí)的房產(chǎn)分割問(wèn)題是當(dāng)事人十分關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題,也是離婚時(shí)夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的重點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。我們?cè)趩?wèn)題解答中,將生活中常見(jiàn)的房產(chǎn)分割糾紛作了闡述,當(dāng)然因?yàn)閭€(gè)案的不同和情形的特殊,無(wú)法窮盡所有可能出現(xiàn)的糾紛。

  另外,在我國(guó)很多城市中,還有一種特殊的房產(chǎn),我們前面沒(méi)有談到,就是有限產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的處理。“有限產(chǎn)權(quán)”房產(chǎn)又稱為福利房,通常僅出售給房屋所有單位的職工并在出售價(jià)格中折算夫妻雙方的工齡。職工購(gòu)買福利房后享有永久居住權(quán)、使用收益權(quán)、有限的處分權(quán)和繼承權(quán)等權(quán)利,但職工并不亨有完全的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán),單位還擁有部分產(chǎn)權(quán)。夫妻雙方在享受了一方的福利購(gòu)房待遇后,另一方就喪失了再次購(gòu)買本單位福利房的權(quán)利。離婚時(shí)如何分割這部分財(cái)產(chǎn)呢?根據(jù)最高人民法院的司法解釋,對(duì)“有限產(chǎn)權(quán)”房產(chǎn)的分割按以下原則處理:如夫妻雙方對(duì)房屋分割有協(xié)議的,只要該協(xié)議未違反法律規(guī)定,房屋產(chǎn)權(quán)單位也同意的,則按協(xié)議進(jìn)行分割;如夫妻雙方對(duì)房屋歸屬有爭(zhēng)議,并且雙方的經(jīng)濟(jì)、住房條件基本相同,經(jīng)雙方同意,可通過(guò)競(jìng)價(jià)的方式解決;如夫妻雙方既達(dá)不成協(xié)議也不愿通過(guò)競(jìng)價(jià)方式解決,此時(shí)只能由法院根據(jù)雙方的具體情況,按照離婚時(shí)夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的原則判決。分得“有限產(chǎn)權(quán)”房產(chǎn)的一方,應(yīng)按所得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的比例,依照離婚時(shí)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià),給予對(duì)方一半價(jià)值的補(bǔ)償。

  實(shí)際生活中,一方在婚前擁有一處或幾處房產(chǎn)的情況較為常見(jiàn),婚后用共同財(cái)產(chǎn)還婚前房貸的情況也較為普遍。如果能采用夫妻婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議的書面方式示明房產(chǎn)的歸屬最好,但由于目前傳統(tǒng)觀念以及夫妻情面,很少有夫妻能有如此之高的法律意識(shí)。所以,在用一方婚前房產(chǎn)的婚后出售款再購(gòu)房時(shí),為避免發(fā)生不必要的糾紛,我們提醒:一、購(gòu)房時(shí)盡量采取轉(zhuǎn)賬的支付方式,這樣資金來(lái)源可以從銀行查出,若是現(xiàn)金交易,資金來(lái)源以及使用資金的性質(zhì)在產(chǎn)生糾紛時(shí)很難說(shuō)清,容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。二、慎重保存婚前購(gòu)房的買賣合同的原件及付款發(fā)票。

  八、相關(guān)法律法規(guī)

  1.《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第十九條 由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋,房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

  第二十條 雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí),人民法院按以下情形分別處理:

  (一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的,應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;

  (二)一方主張房屋所有權(quán)的,由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估,取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;

  (三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的,根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋,就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

  第二十一條 離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的,人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬,應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后,有爭(zhēng)議的,可以另行向人民法院提起訴訟。

  第二十二條 當(dāng)事人結(jié)婚前,父母為雙方購(gòu)置房屋出資的,該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與,但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。

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