離婚房產(chǎn)律師

　　（一）哪些買房手續(xù)最不該辦

　　1.父母為子女結(jié)婚購房未留憑據(jù)

　　在現(xiàn)實(shí)生活中，父母為子女結(jié)婚購房出資的現(xiàn)象普遍存在，為使這種善良的親情付出日后不致受傷害，父母在出資時保留必要的憑據(jù)是非常重要的。而這種憑據(jù)，視不同的情形，憑據(jù)所載明的內(nèi)容亦為不一。

　　根據(jù)《婚姻法解釋二》第22條之規(guī)定，父母為子女結(jié)婚購房出資，若是在婚前的出資，視為對自己子女的個人贈與，有證據(jù)表明贈與給雙方的除外；若是在婚后出資，則該出資視為對雙方的贈與，有證據(jù)表明贈與給一方的除外。為此，父母的出資根據(jù)其本身的意愿不同，應(yīng)保留不同的憑據(jù)內(nèi)容。一般有四種意思表示：一是父母在子女婚前購房出資，只贈與給自己的子女一方，則保留出資證明即可，如付款發(fā)票、收款收據(jù)、錄音錄像、證人證言、銀行取款（轉(zhuǎn)賬）證明；二是父母在子女婚后購房出資，而子女與其配偶對該房屋的權(quán)利是按比例享有，父母只贈與給自己子女一方的，除了保留上述出資證明外，還要有明確的贈與給自己子女一方的合同，對方在贈與合同上簽字的效力更佳；三是父母在子女婚后購房出資，該房屋屬于子女的夫妻共同財產(chǎn)，父母要求日后將出資返還的，父母應(yīng)要求子女出具借條，而借條的效力以子女的配偶簽字確認(rèn)為準(zhǔn)；四是無論是在子女婚前或婚后購房出資，父母希望享有相應(yīng)的財產(chǎn)權(quán)利的，應(yīng)作為共同購房人。

　　2.以他人名義購房

　　在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，很多夫婦會出于各種條件使然，以他人的名義購房。此類財產(chǎn)的購置方式，在各種財產(chǎn)的持有風(fēng)險中是最高的。根據(jù)現(xiàn)行《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋所有權(quán)證是證明房屋產(chǎn)權(quán)的唯一合法憑證。對于意欲取得房屋所有權(quán)的夫婦而言，以他人名義購房，很容易導(dǎo)致“竹籃打水一場空，賠了夫人又折兵”。

　　特別是如經(jīng)濟(jì)適用房的購置，小產(chǎn)權(quán)房的購置，依據(jù)各地的住房政策，此類房屋只得由當(dāng)?shù)鼐用褓徺I。外地居民看中了房屋相對商品房而言低廉的價格，便想方設(shè)法找到符合購房資格的人代買，一旦發(fā)生婚姻關(guān)系爭議，離婚時無法進(jìn)行分割不說，大量的事例表明，名義購房人事后的反悔，侵占房屋不肯變更房屋產(chǎn)權(quán)或反倒要求實(shí)際購房人騰房的風(fēng)險依然存在。

　　3.以子女名義購房

　　在現(xiàn)實(shí)生活條件下，很多夫婦基于子女的上學(xué)、就業(yè)的便利條件（買房可以上當(dāng)?shù)貞艏踔烈栽黾幼优膿衽汲晒ο禂?shù)，當(dāng)然，有的還會因不顯富為由，會以子女的名義購置房屋。促使采取此種情形購置房產(chǎn)的一個重要的誤區(qū)是以為以子女的名義買房，父母仍可以自由處置。

　　且不說隨著法制的不斷健全，戶籍管理逐漸完善，而讀書、求職的環(huán)境逐步寬松，戶籍對上學(xué)、就業(yè)的便利功能逐漸退出歷史的舞臺。單就權(quán)屬的確定來說，房屋所有權(quán)證是確定物權(quán)的唯一憑據(jù)，父母要自由處分子女名下的房屋在法律上根本行不通。為此，在房屋逐漸成為投資方式的今天，以子女名義購房無疑為自己的投資設(shè)下不必要的障礙。

　　4.婚前以一方名義購房未留憑據(jù)

　　先創(chuàng)業(yè)后成家，越來越成為時下年輕人的選擇。而基于社會競爭壓力的激烈，婚前同居，共同創(chuàng)業(yè)，更為越來越多的戀人所認(rèn)同。婚前購置房產(chǎn)，即為共同創(chuàng)業(yè)的一個重要的目標(biāo)。

　　出于便利購房手續(xù)的辦理方便，如兩地分居，要以雙方的名義購房在實(shí)際的操作中會有諸多手續(xù)上的麻煩；或者是一方的收入相對較低，而另一方為主要的還款義務(wù)人，從尊重角度出發(fā)，以主要還款義務(wù)人為購買方；還有的，以對方名義買房作為愛心的表白。這些情形，從理性分析來看，當(dāng)然還考慮從事后的救濟(jì)角度來說，一些手續(xù)上的麻煩完全可以克服，或者是沒有必要。在愛情要考驗(yàn)越來越受到?jīng)_擊的今天，權(quán)利憑證的保留對于婚姻的維系來說同樣非常重要。

　　5.購二手房未及時過戶

　　二手房的交易相對期房來說，更為便捷。一是二手房本身的權(quán)利憑證是明確的，不存在商品房的開發(fā)中因開發(fā)商的相關(guān)報批手續(xù)不完備而導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)證無法辦理的風(fēng)險；二是二手房屬于現(xiàn)房，當(dāng)即就能交付使用；三是當(dāng)前的銀行放貸政策，對于現(xiàn)房的風(fēng)險評估較小而價值明確，批貸手續(xù)相對便捷。為此，二手房交易的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，能夠在正常的工作日中辦理完畢。

　　由于未及時過戶，導(dǎo)致在離婚財產(chǎn)分割中因涉及第三者的權(quán)利而無法進(jìn)行分割。并且，現(xiàn)實(shí)中大量的案例表明，未及時過戶存在著簽訂購房合同的一方與產(chǎn)權(quán)人串通，惡意退房，導(dǎo)致配偶另一方的權(quán)利保護(hù)造成極大障礙，事后的救濟(jì)難以平衡實(shí)際的房屋增值損失。

　　（二）約定房屋分割應(yīng)注意什么

　　1.房屋地址準(zhǔn)確

　　婚姻財產(chǎn)約定中對于房屋權(quán)屬的分割，首先要明確的是房屋的地址坐落。若約定分配房屋的產(chǎn)權(quán)證還沒有頒發(fā)，只有與開發(fā)商簽訂的購房合同的，則婚姻財產(chǎn)約定中的地址描述要與購房合同上的地址描述一致；若產(chǎn)權(quán)證已頒發(fā)，則必須與產(chǎn)權(quán)登記證上的地址描述一致，并且加上房屋所有權(quán)登記證號。

　　地址描述不清，一個直接的后果就是協(xié)議約定不明確，給婚姻協(xié)議的效力確定帶來不必要的麻煩。特別是地名的規(guī)范相對滯后，如恰逢當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃，原來的街道名稱、門牌號碼可能都將不復(fù)存在。因而，一個保險的方式是，除了明確當(dāng)時的房屋所在街道、門牌號碼、具體院落樓層外，鄰居的產(chǎn)權(quán)人亦在協(xié)議上明確，對于日后的爭議還多了一個佐證。

　　2.產(chǎn)權(quán)比例要明確

　　夫妻間購置的房屋產(chǎn)權(quán)比例享有，若是在婚后購置，在沒有書面約定的情況下，一般是每人50%；可若房屋是婚前由一方或雙方共同購置，要想體現(xiàn)出資的不同，那么產(chǎn)權(quán)比例的明確約定是必要。即便房屋是在婚后購置，根據(jù)《婚姻法》第19條的規(guī)定，雙方亦可、以在婚姻財產(chǎn)約定中，對于各自所占的比例進(jìn)行清楚的約定。當(dāng)然，這種產(chǎn)權(quán)比例的約定，可以不與出資比例一致，只要夫妻雙方認(rèn)同即可。

　　對于房屋的婚姻財產(chǎn)約定的另一表現(xiàn)形式是，在購房合同中明確各自的產(chǎn)權(quán)比例。比如，雙方（無論是婚前，還是婚后）都作為購房合同的買方，在合同中附加上各自的產(chǎn)權(quán)比例。這樣，在開發(fā)商代為審辦產(chǎn)權(quán)證時，產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)便會根據(jù)購房合同的約定，在產(chǎn)權(quán)證書上明確共有權(quán)人的產(chǎn)權(quán)比例。否則，產(chǎn)權(quán)證上雖注明了共有權(quán)人，但未明確產(chǎn)權(quán)比例時，只能認(rèn)定為每人一半。

　　3.離婚分配可定懲罰性約定

　　婚姻財產(chǎn)約定的功能，除涉及財產(chǎn)的享有規(guī)則外，還可以對婚姻的忠誠懲罰做出明確的約定。這種忠誠懲罰約定對于日后的過錯追究，提供了一個明確的依據(jù)。

　　在現(xiàn)實(shí)的婚姻生活中，婚姻過錯表現(xiàn)五花八門，傷害夫妻感情的事件以及損害后果各不相同。而《婚姻法》上規(guī)定的可追究過錯責(zé)任賠償?shù)臈l件僅限于：重婚，有配偶者與他人同居，家庭暴力，虐待、遺棄家庭成員四種。這使得對于追究過錯方責(zé)任的情形過于狹窄及懲罰性太輕，而實(shí)踐中也不易舉證。為便于夫妻雙方對忠誠性約定明確，在婚姻財產(chǎn)約定中，可以細(xì)化婚姻過錯行為，并且對懲罰性后果予以明確，這樣在離婚責(zé)任追究時有據(jù)可依。

　　4.日期、署名不能少

　　一個完整的婚姻財產(chǎn)約定，除了約定的具體內(nèi)容外，夫妻雙方的簽字及日期填寫是必不可少的。否則，只能認(rèn)定為雙方的意思表示不完備，約定還未成立。

　　現(xiàn)實(shí)中大量的婚姻財產(chǎn)約定不規(guī)范，很多人以為協(xié)議系由一方親自書寫，自然是他的真實(shí)意思表示，日后發(fā)生爭議時，就可按該書具的“協(xié)議”執(zhí)行。其實(shí)不然。沒有署名的協(xié)議，最多只能認(rèn)定為一方或雙方曾就該事項(xiàng)做過商議，但最終未將商議的內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)，而不成立。沒有日期的協(xié)議，則會因協(xié)議的簽訂日期未明確，而導(dǎo)致協(xié)議仍未生效。

　　5.產(chǎn)權(quán)贈與要過戶

　　婚姻財產(chǎn)約定中對于房屋權(quán)屬約定，常會出現(xiàn)一個問題是，房屋為一方的婚前財產(chǎn)而約定歸另一方所有，或共同所有。這種約定受法律保護(hù)，法源依據(jù)是《合同法》中的財產(chǎn)贈與。但是，還應(yīng)該注意到，對于不動產(chǎn)的贈與應(yīng)以產(chǎn)權(quán)過戶為準(zhǔn)。也即是說，婚姻財產(chǎn)約定中涉及一方婚前房屋約定為另一方所有，或共同所有時，應(yīng)及時到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，否則，贈與仍有可能隨時撤銷。

　　可能有人認(rèn)為，贈與的房屋已實(shí)際交付使用，但我們要注意到，這種交付使用只是一種推定，并且是基于夫妻間共同生活的必然，而房屋產(chǎn)權(quán)證實(shí)際仍由一方保管。即便是產(chǎn)權(quán)證由另一方保管，那也是因婚姻生活中財產(chǎn)放置使然，從法律上來說，該產(chǎn)權(quán)證基于婚姻關(guān)系的人身依附性，并未脫離于對方的管理之下。

　　（三）房屋產(chǎn)權(quán)從什么地方把握

　　1.房屋產(chǎn)權(quán)歸屬

　　離婚財產(chǎn)分割時，涉及房屋的分割，首先要明確的便是爭議房屋的產(chǎn)權(quán)問題。也即該房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰，是一方所有，還是雙方共同所有；該產(chǎn)權(quán)來源是一方或雙方婚前購置，還是婚后購置。由此，可以判斷該房屋屬于一方的個人財產(chǎn)，還是雙方的夫妻共同財產(chǎn)。

　　若該房屋是以他人名義購置或是以子女名義購置，則會因涉及案外人的權(quán)益，在訴訟中無法分割，必須待產(chǎn)權(quán)明晰后才能做處理。若是購買的商品房，產(chǎn)權(quán)證還未及時頒發(fā)，在雙方當(dāng)事無法協(xié)商一致的情況下，也必須待產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)后再行處理。

　　假如房屋是公房，或是央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等政策性分房，則還要根據(jù)產(chǎn)權(quán)單位的分房政策酌情而定。

　　2.購房合同察看

　　在房屋的產(chǎn)權(quán)證未下發(fā)的情況下，在離婚財產(chǎn)分割中對于權(quán)利判定的一個標(biāo)準(zhǔn)是購房合同的簽訂。雖然說，在沒有產(chǎn)權(quán)證的情況下，僅有購房合同，若雙方無法對房屋的分割達(dá)成合意，法院無法做出處理。但是，購房合同的證據(jù)，可以作為追究一方轉(zhuǎn)移夫妻共同財產(chǎn)的重要憑證。

　　在現(xiàn)實(shí)生活中，由于房屋的巨大市場價值，基于夫妻矛盾等各種原因，隱匿、轉(zhuǎn)移夫妻共同財產(chǎn)的案件發(fā)生不少。有的雖以自己的名義簽訂了購房合同，但在實(shí)際申請產(chǎn)權(quán)登記時，則可能會以他人的名義辦理。若有該房屋的原購房合同表明配偶另一方為購買人，而配偶并不知情的，則顯然是轉(zhuǎn)移夫妻共同財產(chǎn)的行為。配偶可以依此追究對方的賠償責(zé)任。

　　3.婚姻財產(chǎn)約定考量

　　2001年4月28日《婚姻法修正案》頒布實(shí)施后，婚姻財產(chǎn)約定的概念至今已深人人心。而由于婚姻財產(chǎn)約定的形式可以多樣，只要能證明系雙方對財產(chǎn)處置的真實(shí)意思表示即可。為此，在離婚財產(chǎn)分割時，還要考量的一個重要內(nèi)容便是雙方是否有婚姻財產(chǎn)約定。

　　而婚姻財產(chǎn)約定總是預(yù)先所做的設(shè)定，并且約定在夫妻間難免會有隨意性，這會使得財產(chǎn)約定并不完備，遺漏相關(guān)財產(chǎn)，或?qū)ω敭a(chǎn)約定不明確無法認(rèn)定其效力。因此，在離婚時，重新審定婚姻財產(chǎn)約定的效力尤為重要。

　　4.婚姻關(guān)系再審視

　　依法成立的婚姻，才存在著離婚的可能及必要。由于法律觀念的缺失，以及其他不正當(dāng)原因的使然，未婚同居，近親結(jié)婚，以欺詐手段騙取結(jié)婚登記的現(xiàn)象仍大量存在。為此，在辦理離婚手續(xù)時，對婚姻關(guān)系再審視仍屬必要。婚姻關(guān)系的有效與否，直接導(dǎo)致的后果是“婚后”獲得的財產(chǎn)是共同共有，還是一般共有。若婚姻有效，則婚后所得為夫妻共同財產(chǎn)；若婚姻無效，則雙方的關(guān)系為同居關(guān)系，同居期間獲得的財產(chǎn)，各自名下歸各自所有，有證據(jù)證明對對方名下的財產(chǎn)享有權(quán)利的，依證據(jù)認(rèn)定。房屋的分割亦然。

　　重婚，未達(dá)法定婚齡，三代以內(nèi)旁系血親結(jié)婚，以及患有醫(yī)學(xué)上認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)結(jié)婚的疾病的，婚姻無效。違背自己真實(shí)意愿，被強(qiáng)迫辦理結(jié)婚登記的，為可撤銷婚姻。為此，在離婚訴訟中，若對婚姻效力有異議的，法院會對本案中止審理，待婚姻關(guān)系明晰后再行審理。

　　5.子女撫養(yǎng)的優(yōu)利條件

　　照顧兒童利益原則，一直是離婚財產(chǎn)分割中的傾向性依據(jù)。為便于兒童的生活需要，直接撫養(yǎng)子女的一方，可以此為條件，要求在財產(chǎn)分割中對己方多做分割。

　　婚姻法律師根據(jù)此原則，房屋作為重要的生活資料，若撫養(yǎng)子女的一方無其他住房，則可要求在房屋分割時，對自己多做照顧。比如，兩套一大一小的房屋，大房屋可分給撫養(yǎng)小孩的一方，而無須對另一方作差價補(bǔ)償，或只作少量補(bǔ)償。