一、有限產權房屋的幾種形式及其法律特征

　　有限產權房屋，又稱部分產權房屋或優惠出售公有房屋。是指國家機關、企、事業單位（以下簡稱單位）在新建或購買房屋時由單位和個人各按一定比例投入資金，或將原出租給本單位職工的舊房，實行一系列優惠政策，以低于房屋實際價值的價格出售給本單位職工，單位與職工共同享有所有權的房屋。其法律特征是：單位和職工兩個不平等的主體共同成為房屋權利的主體，在房屋產權形態上二者是按份共有關系，各自占有的份額依合同約定。在權利具體分配上，由單位和個人兩個主體共同行使一個完整的物權，房屋對外是一個產權，對內由單位掌握房屋產籍的控制權和管理權。購房職工擁有所購房屋的部分產權，即占有權和使用權、有限處分權和收益權。

　　當前，有限產權房屋主要有以下幾種形式：

　　1、單位提供土地，職工提供資金共同建房，房屋產籍落在單位名下，即準商品房。職工有占有、使用權和有限處分權，占有、使用權可以繼承，可以對內、對外出售，在對外出售時，單位收回與其投入的土地等價的資金；

　　2、單位以大比例、職工以小比例投入資金建房，即公建民助。產權執照登記在單位名下，單位通過在本單位內部使用房屋使用證的形式對職工住房進行統一管理，房屋可以在本單位內部職工間進行買賣、出租，出賣、出租所得的利益歸職工個人，單位通過控制產權不外流，解決本單位職工住房的形式，間接行使其部分所有權。有的也可以對外出售，在出售時單位收回其照顧的資金。

　　3、單位以小比例、職工以大比例投資建房，即民建公助。房屋產籍落在職工名下，單位統一管理職工的房屋執照，并規定職工在一定年限內不得出售（一般為五年），限制期滿后房屋執照發給職工，職工在出售或出租時，單位享有優先購買權和承租權。以上是當前有限產權房屋的幾種主要形式，此外，與之相類似的還有有償使用房屋、全額集資房屋、聯建集資房屋等，雖然具有有限產權房屋的某些特征，但由于所有權的獨占性或不確定性，不屬于有限產權房屋的范圍，這里不再列舉和討論。

　　從有限產權房屋的形成過程和管理方式上看，它具有以下幾個特點：一是主體特定性。根據房改政策規定，購買公有房屋部分產權，并享有價格優惠資格的購買人僅限于售房單位的職工，非本單位職工無權購買。二是權利的分散性。從民法的物權理論來講，一個完整的物權是占有、使用、收益、處分四個權利的統一。但有限產權房屋基于單位與職工對所有權的按份共有關系，完整物權包含的四個權利出現了分離，分屬于兩個不同主體享有，或者某一種權利由兩個主體共有。三是福利性。所有的有限產權房屋，均體現了單位對職工的福利待遇，就職工或單位一方來說，義務與權利并不是嚴格對等的，房屋出售的價格并未完全體現房屋本身的商品價值，尤其經濟效益好的單位，職工僅付較少的價金，即可取得相當大的權利。四是主體的平等性和管理的不平等性。有限產權房屋是基于單位與職工之間的合同產生的，就單位與職工因有限產權房屋建立的法律關系的性質而言，單位與個人應當是平等的民事主體，但事實上，由于單位在行政管理上的主動性和分配住房的福利性，常常會出現平等的合同關系與不平等的行政管理關系相融合的局面，職工的權利不能充分得以行使，對自己享有的部分產權的處分受到制約。

　　二、離婚案件中處理有限產權房屋存在的問題

　　優惠出售公有住房，實行單位與個人共同籌資建房的制度，是在城市住房制度改革的初期，人們在計劃經濟條件下形成的觀念還不能立即改變，在職工的實際收入較低的情況下，實現建房資金的快速周轉，增加新建房屋的投資，解決城市職工住房困難，推進住房私有化進程的有效手段。但這種新型民事法律關系的存在，也為人民法院處理相關的糾紛帶來很大的困難，尤其在離婚案件中，就存在房屋權屬難確定、房屋價值難認定、分割財產難落實等諸多困難，在司法實踐中，主要存在以下幾方面的問題：

　　（一）難以確定夫妻對有限產權房屋享有的權利范圍

　　如前文所述，一個完整的物權分為占有、使用、收益、處分四項權利，而有限產權房屋并非是將這四項權利機械地分屬于單位與職工兩個權利主體，職工享有的是完整的占有、使用權和不完整的收益、處分權。房屋的按份共有關系并不是十分清晰、明確，有限產權房屋本身就包含著單位對職工的福利，單位管理房屋的本身就是限制職工某些權利的行使，職工所占產權的份額難以用單獨的某項權利或貨幣來體現，而離婚案件分割財產時，是權利分配的具體化，必須是具體的權利或是定量的財物，因此在判決時，就難以確定具體權利歸屬夫妻任何一方。

　　（二）法律不能確定期待權的歸屬

　　有限產權房屋的一種常見的形式是單位限制職工在一定期限內不得出售，期限屆滿后可以自由買賣，在限制期間內，職工享有的是占有、使用權和對完整物權的期待權，實質上，占有、使用權受制于期待權，一旦期待權實現，占有、使用權就不能獨立地行使。在離婚案件中，夫妻雙方最關心的也不是暫時的占有、使用權，而是完整物權的期待權。因為期待權的實現要受到種種客觀的、主觀的因素制約，它超前于現實，所以法律不能對之確認，因為也就不能將其作為財產或權利進行分割或劃分。

　　（三）有限產權房屋價值難以認定

　　《最高人民法院關于人民法院審理離婚案件處理財產問題的若干具體意見》（以下簡稱《意見》）中規定，夫妻雙方在婚姻關系存續期間所得的財產為夫妻共同財產，包括一方或雙方勞動所得的收入和購置的財產。由于有限產權房屋不同于獨立的使用權，它是以有限的所有權的形式而存在，因此在婚姻存續期間一方或雙方購買房屋的有限產權，是由財產轉化來的權利，并以財產份額來表現的，屬于夫妻共同財產，離婚時應當予以分割。在具體處理中，往往要先確定其實際價值，再調解或判決產權歸屬一方，并給付另一方一半的補償。由于產權的不完整性，致使難以認定夫妻共同享有的價值。價格評估只能計算全部產權的價值，而不能計算夫妻雙方享有的那部分產權的價值；按夫妻投入的價金計算部分產權的價值，又忽略了房屋的升值部分（當前絕大多數有限產權房屋出售價格都高于原來集資價金），也不能體現夫妻共同財產的實際價值。

　　（四）權利難落實

　　由于有限產權房屋的形成包含著單位與職工之間勞動關系的因素，即具有福利性，因而當職工享有的那部分權利主體變化時，就必然干預了單位與職工之間的權利義務關系，甚至損害單位的利益，因此，法院判給非建房單位職工一方的權利時，其權利難以落實，且容易引發新的糾紛。

　　三、離婚案件中對有限產權房屋的處理

　　在離婚案件中處理有限產權房屋，除應遵循法律規定的男女平等、照顧無過錯方、保護婦女和兒童權益、利于生產生活等原則外，還要充分體現維護國家、集體財產利益，平等地保護售購房雙方當事人合法權益的法律原則，充分發揮審判職能作用，規范調整有關房改所產生的法律關系，實事求是，合情合理地解決離婚案件當事人對有限產權房屋的訴爭。

　　（一）對房屋權屬的處理

　　有限產權房屋作為夫妻共同財產分割的不是房屋的全部所有權，也不是獨立的使用、承租權，而是包含占有權、有限處分權、有限或全部收益權在內的“部分產權”。因此判決或調解“房屋歸××所有”或“房屋歸×× 使用”等都是不正確或不全面的，應當在調查購房人享有的具體權利后，對具體的“部分產權”做出實體處理。最高人民法院《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》（以下簡稱《解答》）對離婚案件當事人在何種情況享有使用、承租權作了具體規定，并同時規定對有限產權的處理可參照使用權、承租權的規定。筆者認為，具有下列情形的，可判令“部分產權”歸夫妻任何一方所有：1、婚前由一方取得部分產權房屋，婚姻關系存續5年以上的；2、婚前一方取得本單位部分產權房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；3、一方婚前借款投資取得部分產權房屋，婚后夫妻共同償還借款的；4、婚后一方或雙方申請并投資取得部分產權房屋的；5、婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷并投資取得部分產權房屋的；6、夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋，夫妻一方或雙方取得部分產權的；7、一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋，投資取得部分產權的；8、婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋，投資取得部分產權的；9、單位同意變更房屋產權共有關系的。

　　（二）有限產權價值的認定與分割

　　有限產權的價值是通過對房屋所有權占有的份額體現的，職工擁有的有限產權的價值應當是當地同類房屋的標準價乘以職工占有的產權比例。單位與職工對產權份額約定不明確，并且單位與職工就產權比例不能達成一致意見的，應當按建房時的成本價和職工投入的資金數額計算職工占有的產權比例。在離婚案件中，如雙方當事人同意或者雙方經濟、住房條件基本相同，也可以采取競價方式解決。

　　由于有限產權房屋是財產的一種特殊存在形式，本質上屬于財產的一種，因此在分割有限產權房屋時，應當依照《婚姻法》和《意見》的規定，首先界定是婚前個人財產還是婚后共同財產，原則上只有屬于婚后共同財產的才能予以分割。這與前文所述的對房屋權屬處理原則并不相矛盾，因為前文所指的是雙方離婚后是否具有繼續享有“有限產權”的權利，即是否有占有、使用權。由于夫妻雙方或一方與單位之間存在的特定關系，而使雙方都具有分得部分產權的權利，這種權利應當受到法律保護；而分割夫妻共同財產，應當依照婚姻法的有關規定，分清個人財產、夫妻共同財產和家庭共同財產，對屬于夫妻共同財產的那部分進行分割。按照《解答》的規定，雙方共同投資取得部分產權的，當“部分產權”分給離婚的一方當事人后，應按所得房屋產權的比例，依照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償。在審判實踐中，這種處理方法已經得到人民法院和訴訟當事人的認同，但對于一方當事人離婚時有取得有限產權的權利卻在對方取得房屋時沒有投資，即有限產權房屋作為財產屬性，不是婚后共同取得的情況應如何處理，即有限產權房屋作為財產屬性，不是婚后共同取得的情況應如何處理，存在爭議較大。如某男甲與某女乙離婚，雙方結婚共同生活六年，甲在婚前自己投資取得本單位部分產權房屋。按《解答》的規定，雙方共同生活五年以上，乙有該房屋的使用權，并參照此規定，也應有取得部分產權的權利。但按《意見》的規定，房屋只有經過八年才能轉化為共同財產，本案中乙又沒有分割此項財產的權利，對這種情況應如何處理？筆者認為，如果部分產權分給投資的一方，應當給對方適當的補償，這種補償是獨占對方取得有限產權房屋權利的補償（因為雙方都有取得部分產權的權利，而這項權利只被一方獨占），數額可以考慮到房屋的價值、對方的經濟條件等酌情確定；如果部分產權分給未投資的一方，應當按所得部分產權的實際價值全額給予對方補償，這體現了個人財產歸個人所有的原則。

　　（三）對所有權具有期待權房屋的處理

　　對單位限制職工不得在一定期限內出售，限制期滿后，即可取得房屋所有權的房屋，在限制期間內因離婚請求分割房屋有限產權的，人民法院應當支持。這種房屋職工占有產權的份額比較大，限制期限屆滿后房屋權屬的性質發生根本改變，由有限產權變為職工的完全產權。因此從這種意義上說，作為夫妻共同財產分割的是所有權的期待權。筆者認為，對于這種房屋，也應按本文前面所述的原則處理。因為離婚案件分割的夫妻共同財產必須是離婚時實際存在的財產，將來可能得到的、現有財產將來能夠孽生的、離婚時已經滅失的財產都不能作為共同財產處理。而對所有權享有期待權的房屋在離婚時的產權存在狀態是有限產權，職工享有占有、使用權和有限處分權。與另外幾種有限產權房屋并沒有原則上的差異，因此，認為是期待權而不能用法律調整或把期待權視為完全產權都是錯誤的。