隨著我們婚姻立法的不斷推進，婚前婚后財產規定逐漸細化，與此同時產生一些朋友在婚前就為個人財產歸屬希望有個明確，可是大多數還只是連開始都沒有猜到。今天我們就來談談婚前房屋產權登記的幾類問題。

　　一、案情

　　程某和徐某認識一年半多了，感情一直很好，徐某和程某講過很多次要結婚，但是程某一直沒同意，可能是因為程某家里的原因，程某一直很害怕結婚，怕結婚后，又會碰到類似父母的事情后又分開。但在徐某的堅持下，和婆婆的堅持下，程某還是領了結婚證。在領證前夕，程某問徐某，如果在房產證上加上自己的名字可以嗎？徐某沒有猶豫，說可以啊。不是程某現實，也不是程某貪圖徐偉的東西。因為如果真的要在乎這些，程某完全可以和條件比他好的人在一起。可能因為家里的原因，程某一直很害怕，也對將來和徐某的生活沒有把握，也就像其他新娘想的那樣，房產證上有程某的名字，也許就是對程某的一個保證，或者說，是對接下來幾十年的夫妻生活，一個愛的保證吧。

　　現在作為婚房的房子，是徐某大學畢業后，婆婆貸款買的，房子206個平方左右，是復式結構，現在市值160萬左右（程莉們所在的城市還可以，房子的位置也還不錯，就是周邊配套設施不算很齊全，所以可能是影響房價的一部分原因），貸款已經還清，徐某是所有權人，占80%，公公和婆婆各占10%。其實寫上程某的名字，程某沒有想過要占很多，20%就夠了，程某的同事都說程某傻，說夫妻可以要求平分，寫個40%好了。可是程某的意圖不是在于這個房子，而是在于徐某對程某的保證，所以程某就在想，不需要很多，20%差不多了。

　　原本程某沒想過那么早就要和徐某說要加上自己的名字。本來是想等徐某業務談完后，工作輕松點的時候，再說這個事情，但是，昨天在家里發現的一些不該發現的東西，心里很郁悶，忽然就想到房產的事情。而針對這種屬于個人婚前財產，婚后一方要求分割，從法律上可以得到支持嗎？而又該如何具體操作變更產權份額呢？

　　二、評析

　　女性朋友在經歷了初次戀愛過后，那怕情感受到了莫大的傷害也并沒有完全對愛情失去信心，只是面對愛情會摻入一些理性的性格，面對男人會有理性的選擇，不在是曾經的盲目，對男人的打量也多了許多，面對第二個男性的時候常常會把第一個回憶拿來做比較，現在的女性眼睛比以前亮了很多，會看到男人身上的缺點和優點，但是男人還是無法十足被女性把握性格，只是在渴望美好婚姻和愛情的驅使下在第二個男性出現并且自己感覺會很合適的情況下開始人生第二段戀愛，這個時候的女性會比以前成熟很多，會明白現實中的一些東西，藉此要求也就會明確很多。所以本文中的程莉希望得到更多的婚姻保證。基于程莉的要求完全依靠產權人徐輝、以及父母的同意與否，產權人同意分割部分房產程莉自然可以達到訴求，如果不同意程莉也就無法實現自己的婚姻保證。在此同意分割的基礎上，則需要徐輝及父母的書面同意轉讓協議而且最好前往進行協議見證或公證，然后前往房管登記部門履行房產變更手續。針對目前法律規定，好多婚前朋友面臨兩難問題。一方要求有房才結婚，可是這房子又屬于對方婚前財產；或者購房一方為了保障自己的房屋產權，又對權屬登記在誰的名下而犯愁，我們總結了以下幾類婚前房產問題從法律層面來幫助大家分析，希望對朋友們能夠有所幫助。

　　（一）父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割?

　　人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規定，(1)父母在雙方結婚前的出資，視為對自己子女的贈與，另有約定除外;(2)父母在雙方結婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，另有約定除外。

　　在實踐中，還有一種情況：在離婚時，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈與的，并拿出借據證實。對此，法院一般的做法是，首先看另一方的態度，如果另一方不承認，法院一般不對該債權債務是否成立進行實質性審查，因為債權人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對房屋進行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。

　　（二）夫妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產權，離婚后房屋如何分割?

　　這是最簡單，也是最很處理的一種情形。

　　首先，明確產權，不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產。其次，明確產值，即房屋價值，按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。再次，分清權益部分和債務部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。比如，一套房子購買價是60萬元，首付18萬元，貸款42萬元，現值80萬元，未還貸20萬元。夫妻可以分的部分就是，80萬元的現值減去20萬元貸款后的60萬元，每人可分得30萬元。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方30萬元，得房方單獨償還剩余的本金及利息

　　（三）婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割?

　　在實踐中這樣的情況主要是，男女戀愛期間感情覺得不錯，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，購房合同及房產證上只寫了一方的名字，另一方沒有寫進去。兩人結婚后因感情破裂決定離婚，此時，一方不承認另一方購房時出過資，認為房屋屬于婚前個人財產，不作分割。在不能證實自己有出資且不是贈與給另一方的前提下，一方的權益法院是無力保護的。也就是說，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法判決另一方給予適當補償。

　　（四）針對離婚訴訟請求中有關要求分割夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，離婚時尚未取得產權證的，或要求分割一方用個人財產還貸但房屋升值，離婚時尚未取得房產證的房屋訴求，法院將會如何處理?

　　根據人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)的規定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產權證后，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關解釋明確，法院不宜判決房屋所有權歸屬的范圍包括：(1)購買福利性政策房屋;(2)購買商品房;(3)購買經濟適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產證的，法院不宜就該房所有權直接判決。

　　（五）夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割?

　　該問題實際上就是，房產證的取得與房屋產權歸屬有無關系的問題。對此法律界有一些爭議，筆者認為，房產證雖然是物權憑證，是證明房屋權屬關系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產證的房屋就應當是婚后財產，還是要將財產來源細分為婚前婚后兩部分進行分割。畢竟，從〈〈中華人民共和國合同法〉〉的立法思想及維護“交易”原則，財產權益的歸屬在婚前簽訂購房合同時就已經確定，房產證是婚前所訂購房合同加上付款行為后的遲早必然結果。

　　（六）夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割?

　　雖然房屋是一方婚前購得，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產。需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為夫妻共有財產。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產，那么該部分不應認定為夫妻共有財產。