【基本案情】

　　李女士系上海市瑞虹路某棟私房產(chǎn)權(quán)人，2008年6月，李女士發(fā)生意外去世，其繼承人有李A(yù)、李B、李C、李D四人，后由法院判決確認(rèn)李D繼承房屋的50%，李A(yù)、李B、李C繼承房屋的50%。2009年11月2日，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得滬虹房管拆許字(2009)第6-4號(hào)拆遷許可證，對(duì)上述房屋所在區(qū)域?qū)嵤┎疬w。2010年2月6日，拆遷人分別與該戶李C、李D洽談房屋拆遷補(bǔ)償事宜。經(jīng)協(xié)商，雙方達(dá)成了協(xié)議，協(xié)議認(rèn)定該房屋建筑面積166平方米，約定給與該戶的補(bǔ)償款及各類(lèi)補(bǔ)貼合計(jì)為4,808,142.60元。

　　其后，李A(yù)訴至法院稱(chēng)拆遷人在未與其他產(chǎn)權(quán)人有任何溝通的情況下，擅自與被告李C、李D簽訂了房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，該行為嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益，違背了相關(guān)法律規(guī)定，請(qǐng)求法院判決拆遷與被告李C、李D簽訂的房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效。法院依法追加了李B參加了訴訟。

　　【法院判決】

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償系以戶為單位進(jìn)行，有房屋產(chǎn)權(quán)人、承租人代表該戶拆遷人簽訂協(xié)議。產(chǎn)權(quán)人、承租人因故不能親自簽訂協(xié)議的，可以書(shū)面形式委托他人代為簽訂協(xié)議。本案被遷拆房屋系私房，因共有人眾多，拆遷人應(yīng)主動(dòng)聯(lián)系共有人共同協(xié)商房屋拆遷事宜，或敦促共有人推舉簽約代表，但拆遷人僅與兩位共有人協(xié)商安置事宜，且在無(wú)任何其他共有人協(xié)商安置事宜，且在無(wú)任何其他共有人出局委托書(shū)及未聽(tīng)取其他共有人安置意見(jiàn)的情況下，擅自與李C、李D簽訂了協(xié)議，該行為嚴(yán)重違反法律規(guī)定，故李C、李D在無(wú)其他共有人授權(quán)的情況下與拆遷人簽訂的協(xié)議，依法應(yīng)確認(rèn)無(wú)效。鑒于該基地的房屋拆遷許可尚在有效期內(nèi)，動(dòng)遷工作尚未結(jié)束，原告等共有人應(yīng)與拆遷人進(jìn)行協(xié)商補(bǔ)償安置方案，如協(xié)商成功，雙方依法簽訂房屋安置協(xié)議，如無(wú)法達(dá)成安置協(xié)議，雙方均可向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)裁局，如對(duì)裁決不服，還可在法定期限內(nèi)依法提出訴訟。故判決確認(rèn)拆遷人與被告李C、李D于2010年2月6日簽訂的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議無(wú)效。

　　【法律分析】

　　本案中謝安房屋的產(chǎn)權(quán)情況比較復(fù)雜，房屋為李A(yù)、李B、李C、李D四人共有。案件關(guān)鍵點(diǎn)在于，未經(jīng)李A(yù)、李B同意，拆遷人與李C、李D簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議是否有效?

　　《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)度方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。而條例中規(guī)定，被拆遷人指被拆遷房屋的所有人。故本案中李A(yù)、李B、李C、李D四人作為涉案房屋的共有人，均具有被拆遷人的身份，故拆遷人應(yīng)當(dāng)與產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行充分協(xié)商，簽署補(bǔ)償安置協(xié)議。且，依據(jù)《物權(quán)法》第九十七條之規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之吻以上的按份共有人或全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。本案中，拆遷人僅有兩位共有人協(xié)商安置事宜，且在無(wú)任何其他共有人出具委托書(shū)及未聽(tīng)取其他共有人安置意見(jiàn)的情況下，擅自與李C、李D簽訂了協(xié)議，該行為嚴(yán)重違反法律規(guī)