離婚案件中，除了孩子撫養(yǎng)問題，離異者最關(guān)注的就是房產(chǎn)的分割。由于房產(chǎn)價(jià)值大，在婚姻財(cái)產(chǎn)中所占的比重大，因此，在相當(dāng)數(shù)量的離婚案件中，就是因?yàn)榉蚱揠p方就房屋分割不能達(dá)成統(tǒng)一意見才起訴到法院的。而在我們國家，房屋的問題又非常復(fù)雜，既有公房也有私房，私房中不僅有商品房也有售后公房;既有城市房屋也有農(nóng)村房屋等等。因此，離婚案件中，房屋的分割是比較復(fù)雜的問題，筆者就目前我國幾類房屋在離婚時(shí)如何分割進(jìn)行粗淺的分析，以期達(dá)到拋磚引玉的效果。

　　一、公房承租權(quán)的分割

　　公房，是指當(dāng)事人只享有使用權(quán)或者說承租權(quán)而沒有所有權(quán)的房屋，它是在特定的歷史條件下出現(xiàn)的一種產(chǎn)物。雖然隨著這些年房改的實(shí)施，從數(shù)量上看已經(jīng)少了很多，但是由于種種原因，還是有相當(dāng)數(shù)量的此類房屋還沒有實(shí)施房改或者是正在房改，因此，在為數(shù)眾多的離婚案件中，就不可避免地涉及到這類公房權(quán)益的分割。由于公房承租人僅有房屋的使用權(quán)，不享有房屋的產(chǎn)權(quán)。因此，在離婚時(shí)，法院只會(huì)判決使用權(quán)的歸屬，不涉及房屋的產(chǎn)權(quán)問題。

　　最高人民法院在1996 年2月5日發(fā)布了《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，對(duì)法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權(quán)的問題做了相關(guān)規(guī)定。該司法解釋認(rèn)為，在以下九種情況中夫妻雙方均有權(quán)承租：1、婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的;2、婚前一方承租的本單位公房，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的;3、一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻雙方共同償還借款的;4、婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的;5、婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的;6、夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的;7、一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的;8、婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的;9、其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻均可承租的情形。但是，自從2001年 新修訂的《婚姻法》實(shí)施后，最高人民法院下發(fā)了二個(gè)關(guān)于適用《婚姻法》的司法解釋，對(duì)于婚前財(cái)產(chǎn)婚后轉(zhuǎn)化進(jìn)行了廢除，因此，最高人民法院原《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中的部分條款與新法相抵觸，應(yīng)當(dāng)歸于無效。根據(jù)現(xiàn)行法律和司法解釋的精神，可以以結(jié)婚的時(shí)間為節(jié)點(diǎn)將以上9種情況分為三大類，一是一方婚前取得承租權(quán)的，離婚時(shí)如何分割;二是雙方婚前取得承租權(quán)婚后合并調(diào)換房屋的，離婚是如何分割;三是婚后一方或雙方取得承租權(quán)的，離婚時(shí)如何分割。

　　1、一方在婚前取得了公房承租權(quán)，離婚時(shí)承租權(quán)仍歸一方享有，另一方無權(quán)分割。

　　這種情形包括96年司法解釋的第1、2、3、5、7等5種情況： “1、婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的” 筆者認(rèn)為，由于一方在婚前已取得該房的承租權(quán)，根據(jù)《婚姻法司法解釋(一)》第19條的規(guī)定“婚姻法第18條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。” 因此，無論婚姻關(guān)系存續(xù)幾年，公房的承租權(quán)均應(yīng)歸該一方享有，另一方無權(quán)分割。

　　“2、婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的”筆者認(rèn)為，由于這一情況的發(fā)生只涉及到雙方身份關(guān)系的變更，因此，不影響公房承租權(quán)的歸屬，承租權(quán)仍歸該一方享有，另一方無權(quán)分割。

　　“3、一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的”筆者認(rèn)為，該房承租權(quán)仍應(yīng)歸該一方享有。但，享有承租權(quán)的一方應(yīng)按照婚后共同償還借款數(shù)額的一半給予另一方補(bǔ)償。

　　“5、婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的”根據(jù) 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條第2款的規(guī)定：“被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”雖然在這種情況下，承租房屋的承租權(quán)是在婚后取得，但是這一承租權(quán)的取得是據(jù)于原有承租權(quán)的存在，所以，筆者認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行法律，該房屋的承租權(quán)還是應(yīng)該歸原享有承租權(quán)的一方享有。

　　“7、一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的”這種情況和第5種情況基本一樣，因此，在公房承租權(quán)的處置上，也應(yīng)該是一樣的。

　　2、雙方在婚前取得了公房承租權(quán)婚后合并調(diào)換房屋的，承租權(quán)歸雙方享有，離婚時(shí)任何一方都有權(quán)分割。

　　這種情形主要是指96年司法解釋的第8種情況：

　　“8、婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的”，對(duì)此，筆者認(rèn)為，離婚時(shí)雙方都有權(quán)承租該調(diào)換的房屋。

　　3、一方或者雙方在婚后取得房屋承租權(quán)，承租權(quán)歸雙方所有，離婚時(shí)雙方都有權(quán)分割。

　　這種情形主要是指96年司法解釋的第4、6等2種情況：

　　“4、婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的” 筆者認(rèn)為一般情況下應(yīng)參照《婚姻法》及相關(guān)司法解釋所規(guī)定的處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的一些原則及規(guī)定來處置。

　　“6、夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的” 筆者認(rèn)為一般情況下也應(yīng)該參照《婚姻法》及相關(guān)司法解釋所規(guī)定的處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的一些原則及規(guī)定來處置。

　　對(duì)于上述雙方均有權(quán)承租公房的，權(quán)利人雖然只有使用權(quán)而無所有權(quán)，但是在處置公房使用權(quán)是時(shí)，可以參照適用《婚姻法》解釋(二)對(duì)于產(chǎn)權(quán)房的處理方式。 具體方法是： 　 1、雙方均主張公房承租權(quán)并且同意競價(jià)取得的，應(yīng)采用競價(jià)方式由出價(jià)高者得。 2、一方主張公房承租權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補(bǔ)償款作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估價(jià)的一半為標(biāo)準(zhǔn)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。 3、雙方均不主張公房承租權(quán)的，經(jīng)得產(chǎn)權(quán)單位同意，且雙方均提出申請(qǐng)的，則可以拍賣公房的承租權(quán)，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。 4、雙方均不主張公房承租權(quán)的，產(chǎn)權(quán)單位也不同意將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，則可按照實(shí)際情況及照顧子女和女方權(quán)益的原則判決由一方使用，由該一方按照評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)的一半為標(biāo)準(zhǔn)向另一方作出補(bǔ)償。

　　二、售后公房的分割

　　售后公房，也稱房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購買，從而對(duì)購買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。公房實(shí)際上是賣給夫妻雙方而不是僅向夫妻中的一方出售。根據(jù)一定的福利政策所購買的房屋，往往與夫妻雙方職務(wù)、級(jí)別、工作年限等相掛鉤，購買價(jià)格常遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋的市場價(jià)值，而當(dāng)初分得房屋的情形又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭議十分棘手。

　　《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第18條規(guī)定，以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房的，每個(gè)家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的對(duì)象應(yīng)是夫妻雙方，而不是售房單位的職工一方。這種住房的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬夫妻雙方共有，夫妻任何一方對(duì)這種房改房有平等的處理權(quán)。但是，由于房屋權(quán)屬登記以及房改售房的特殊性，在出售房改房時(shí)，不辦共有產(chǎn)權(quán)，房屋所有權(quán)證只辦在一人名下。因此，在確定房改房的所有權(quán)人時(shí)，并不能僅僅根據(jù)房屋所有權(quán)證上的具名作出認(rèn)定，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)《婚姻法》、《民法通則》、最高人民法院有關(guān)司法解釋以及房改政策和其他相關(guān)規(guī)定綜合地作出認(rèn)定。對(duì)此，《婚姻法司法解釋(二)》第19條規(guī)定：由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　這里需要特別指出的是，售后公房的產(chǎn)權(quán)在婚前購買還是在婚后購買，是有本質(zhì)區(qū)別的?；榍百I下的產(chǎn)權(quán)就是個(gè)人財(cái)產(chǎn);婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的售后公房，應(yīng)認(rèn)定為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)。

　　對(duì)于售后公房如何分割呢?根據(jù)《婚姻法解釋(二)》 的規(guī)定，主要由以下幾種分割辦法：

　　1、雙方競價(jià)取得。雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;

　　2、一方取得所有權(quán)，另一方給對(duì)方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。即一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;

　　3、拍賣房屋雙方分割方價(jià)款。即雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

　　此外，在實(shí)際處理中，由于一些城市如上海、北京等，公房使用權(quán)可以通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價(jià)值，在這種情況下，一概不考慮原一方承租時(shí)候的使用權(quán)價(jià)值也顯得不公平。根據(jù)一些省、直轄市司法實(shí)踐的做法，可區(qū)分情形處理：

　　1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價(jià)值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)可不考慮原公房使用權(quán)的價(jià)值單獨(dú)歸屬問題;如果這種實(shí)物分配還附加了其他條件的，比如要受配人必須服務(wù)一定的工作年限、受配人因此喪失了一次性的分房基金等，則仍然要根據(jù)具體情況予以公平處理。

　　2、對(duì)于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價(jià)值可參照《婚姻法司法解釋(二)》第22條的規(guī)定，推定為父母對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，離婚時(shí)可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財(cái)產(chǎn)分割處理。

　　3、一方婚前承租的公房使用權(quán)是其以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付對(duì)價(jià)取得的，婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時(shí)所支付對(duì)價(jià)部分確定為當(dāng)時(shí)承租的夫或妻一方個(gè)人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余部分價(jià)值按共同財(cái)產(chǎn)分割。

　　三、商品房的分割 1、一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證的 一方婚前付清了全部房款，并取得房產(chǎn)證的，就是婚前財(cái)產(chǎn)，婚前財(cái)產(chǎn)屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)，另一方無權(quán)要求分割。

　　2、一方婚前付了全部房款，婚后取得房產(chǎn)證的

　　這和第一種情況本質(zhì)上是相同的，唯一的不同就是房產(chǎn)證取得的時(shí)間不同。這種情況下，也是婚前財(cái)產(chǎn)，屬于一方所有的財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)，另一方無權(quán)要求分割。

　　3、一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購買房屋，婚后夫妻共同清償貸款

　　夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購買房屋，產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下的，離婚時(shí)，房屋的歸屬及分割，不同省市的司法實(shí)踐對(duì)此有不同的規(guī)定，筆者參考了上海市高院的解釋，將此種情況下的房屋歸屬分為以下三種情況：

　　(1)夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)按揭購買房屋并按揭貸款，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，該房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，同樣的，按揭貸款為個(gè)人債務(wù)?；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為個(gè)人債務(wù)，對(duì)已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還。

　　需要指出的是：共同還貸部分，不論是由一方用個(gè)人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為是夫妻共同還貸。如果購房方確能證實(shí)，其還貸資金來源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，那么該房屋就是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方無權(quán)分割。

　　(2)對(duì)于產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時(shí)，其也共同出資的，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未還的債務(wù)為其個(gè)人債務(wù)，但對(duì)首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還。

　　(3)對(duì)于產(chǎn)證登記在一方名下，配偶方有證據(jù)證明婚前購房時(shí)其也共同出資，且同時(shí)有證據(jù)證明其婚前是基于雙方均認(rèn)可所購房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍宜認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)應(yīng)按共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理，同樣的，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。但在分割共同所有的房產(chǎn)時(shí)，對(duì)于存在當(dāng)事人出資數(shù)額比例懸殊，且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應(yīng)一并考慮，可參考當(dāng)時(shí)的出資比例對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割，而不是平分房屋。

　　4、雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權(quán)的 這種情況下是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)應(yīng)注意：(1)不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財(cái)產(chǎn)。(2)房屋價(jià)值分割時(shí)按市場價(jià)計(jì)算，不按當(dāng)初購房合同金額計(jì)算。(3)如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。如，羅小姐與謝先生2000年結(jié)為連理，2002年二人花了70萬買了一套兩室兩廳的商品房，首付30萬元，貸款40萬元，房產(chǎn)證上只寫了謝先生一人的名字。到了2005年，二人關(guān)系逐步惡化，準(zhǔn)備協(xié)議離婚。此時(shí)，該房屋的價(jià)值漲到120萬，但還有30萬的貸款沒有還。改房屋如何分割?此時(shí)夫妻可以分的部分就是，120萬元的現(xiàn)值減去30萬元貸款后的90萬元，每人可分得45萬元。如果謝先生要房子，應(yīng)補(bǔ)償羅小姐45萬元，由謝先生單獨(dú)償還剩余的本金及利息。

　　5、房產(chǎn)證上有第三人名字的 實(shí)踐中，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有可能有父母的名字、子女的名字等。對(duì)此，法院不會(huì)在離婚案件審理中主動(dòng)追加第三人，而是采取如下措施：(1)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割;(2)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴。

　　6、父母參與出資購買房屋的 第三章部分對(duì)此已有說明，《婚姻法解釋(二)》第22條的規(guī)定，(1)父母在雙方結(jié)婚前的出資，視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外;(2)父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。例如，某女于2004年5月結(jié)婚。同年7 月，該女父母出資購買了一套價(jià)值90萬元的商品房供該女和其丈夫居住，該女和丈夫未出分文。在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)，該女的父母把他們自己的名字和該女的名子寫入產(chǎn)證，而沒有將該女丈夫的名字寫入產(chǎn)證。婚后不久該女和丈夫打算離婚。可丈夫說，離婚可以，但這套房子的三分之一的產(chǎn)權(quán)算作我們夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)平均分割。請(qǐng)問丈夫的觀點(diǎn)是正確的嗎?筆者認(rèn)為該丈夫的觀點(diǎn)不正確。因?yàn)椤痘橐龇ń忉?二)》第22條的規(guī)定，父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。本案中，父母為女兒出資買房，在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)把他們自己和女兒的名字寫入了產(chǎn)證，而沒有把女兒丈夫的名字寫入產(chǎn)證，這種舉動(dòng)可以認(rèn)為父母出資買房是對(duì)女兒一方的贈(zèng)與。對(duì)此，某些省市的高級(jí)法院有明確的規(guī)定，如上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于適用<最高人民法院關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋(二)>若干問題的解答(一)》第5條規(guī)定，實(shí)踐中，對(duì)于夫妻婚后父母出資購買房屋產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的，從社會(huì)常理出發(fā)，可認(rèn)定為是明確向自己子女一方的贈(zèng)與，該部分出資應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人所有;若產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當(dāng)事人能證明父母出資當(dāng)時(shí)的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈(zèng)與的，一般宜認(rèn)定為向雙方贈(zèng)與為妥。該部分出資宜認(rèn)定為夫妻共同所有。 但是，如果一方提出，父母出資買房子的錢是借給自己的，而不是贈(zèng)與的，并拿出借條予以證明的。對(duì)此，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認(rèn)，法院一般不對(duì)該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，因?yàn)閭鶛?quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對(duì)房屋進(jìn)行分割的同時(shí)，會(huì)告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。

　　上述房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情形中,離婚分割時(shí)夫妻雙方對(duì)房屋價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時(shí)，法院將按以下情形分別處理：

　　1、雙方均主張要房的，法院組織競價(jià)，由出價(jià)高的得房，并由得房的一方給另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。 2、一方想要房一方想要錢的，房價(jià)由雙方協(xié)商，協(xié)商不成由相關(guān)審計(jì)部門對(duì)房屋作價(jià)評(píng)估，得房的一方給另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。 3、雙方均不要房的，由雙方共同申請(qǐng)拍賣或轉(zhuǎn)讓后，法院再處理。

　　四、尚未取得房產(chǎn)證的房屋分割 　 根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，離婚時(shí)，雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。如果離婚時(shí)，爭議的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證還沒有發(fā)放，人民法院要么告之當(dāng)事人申請(qǐng)中止審理，待產(chǎn)權(quán)證發(fā)放下來再作處理;要么先判使用權(quán)歸屬，而后產(chǎn)證下來，再由爭議方另行起訴要法院處理。

　　這類房屋包括當(dāng)事人用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的擁有部分產(chǎn)權(quán)的房改房以及當(dāng)事人購買的但在離婚時(shí)還未能辦理產(chǎn)權(quán)的各類房屋。最高院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：(1)購買福利性政策房屋;(2)購買商品房;(3)購買經(jīng)濟(jì)適用房。購買以上三種房屋，在離婚時(shí)，尚未取得房產(chǎn)證的。

　　五、農(nóng)村房屋的分割

　　目前，我國對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)和城市房地產(chǎn)權(quán)實(shí)行二元制的管理體制。即農(nóng)村房屋所占用的土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，農(nóng)民對(duì)其房屋下的土地只享有土地使用權(quán)??宅基地使用權(quán)，國家對(duì)農(nóng)村房屋至今未建立起登記制度;城市房屋所占用的土地所有權(quán)的主體是國家，城市居民對(duì)其房屋下的土地只享有土地使用權(quán)，國家并建立了房地產(chǎn)權(quán)行政登記機(jī)關(guān)對(duì)之進(jìn)行登記。農(nóng)村夫妻共同共有的房地產(chǎn)權(quán)的分割可以參照城市夫妻共同共有的非房改房的分割辦法。

　　1、婚前一方建造的房屋

　　對(duì)一方婚前建起的房屋，結(jié)婚后夫妻雙方共同居住使用的，如果雙方?jīng)]有相反的約定，這樣的房屋由于是一方婚前所得，屬于婚前財(cái)產(chǎn)，只能判給婚前所屬的一方所有。

　　2、婚前一方建造，而建造房屋所欠的債務(wù)是夫妻結(jié)婚后用婚后共同財(cái)產(chǎn)償還的

　　這樣的房屋由于是一方婚前所得不是婚后共同所得，因而不能視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，只能判給婚前所屬的一方所有。但是因建房所欠的債務(wù)用了婚后共同財(cái)產(chǎn)返還，因此，得到房子的一方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償房價(jià)的一半給另一方(如果是建房的部分債務(wù)由婚后共同財(cái)產(chǎn)償還的，那么得到房子的一方應(yīng)當(dāng)給另一方相應(yīng)的補(bǔ)償)。

　　3、雙方結(jié)婚登記之后，一方家庭為子女結(jié)婚居住而建造的房屋，在婚后由夫妻雙方共同居住的

　　按照《婚姻法解釋(二)》的規(guī)定，這樣的房屋視為父母贈(zèng)與夫妻雙方的財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)如果沒有特殊情況，雙方平分該房屋。

　　4、婚前男女雙方的家庭共同出資建造的

　　房屋屬于夫妻共同所有。即夫妻雙方結(jié)婚前雙方家庭共同出資建造，建造該房的目的是為了男女雙方結(jié)婚后共同居住使用，而男女雙方結(jié)婚后，該房也確實(shí)歸夫妻雙方居住使用的，這樣的房屋視為夫妻雙方的家庭贈(zèng)與夫妻雙方的財(cái)產(chǎn)，屬于夫妻共有房屋，離婚分割時(shí)，一般是對(duì)等分割。

　　5、婚前即已存在的家庭共同房產(chǎn)或原屬一方父母的房產(chǎn)結(jié)婚后沒有明確給夫妻雙方的

　　男女雙方結(jié)婚后與其他家庭成員一起居住生活而沒有分家析產(chǎn)的，婚前即已存在的家庭共同房產(chǎn)或原屬一方父母的房產(chǎn)結(jié)婚后沒有明確給夫妻雙方的,這樣的房產(chǎn)屬于一方及其他家庭成員的共同房產(chǎn)，不能作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)予以分割。

　　6、婚姻關(guān)系存續(xù)期間，家庭建造或購買并供全體家庭成員共同居住使用的

　　結(jié)婚后，家庭建造或購買的供全體家庭成員共同居住的房屋，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其中有夫妻財(cái)產(chǎn)的相應(yīng)份額，對(duì)屬于夫妻財(cái)產(chǎn)的部分可以進(jìn)行分割，通常的做法是確認(rèn)每一個(gè)家庭成員應(yīng)獲得的財(cái)產(chǎn)份額，讓離開家庭的一方獲得與其財(cái)產(chǎn)份額相適應(yīng)的金錢補(bǔ)償。

　　需要指出的是，如果在離婚案件中對(duì)各方應(yīng)得的房產(chǎn)份額不好確認(rèn)的，法院一般是先對(duì)其他財(cái)產(chǎn)先行分割，對(duì)于房產(chǎn)的分割，讓有關(guān)當(dāng)事人另外提起分家析產(chǎn)之訴。