離婚案件中，除了孩子撫養問題，離異者最關注的就是房產的分割。由于房產價值大，在婚姻財產中所占的比重大，因此，在相當數量的離婚案件中，就是因為夫妻雙方就房屋分割不能達成統一意見才起訴到法院的。而在我們國家，房屋的問題又非常復雜，既有公房也有私房，私房中不僅有商品房也有售后公房;既有城市房屋也有農村房屋等等。因此，離婚案件中，房屋的分割是比較復雜的問題，筆者就目前我國幾類房屋在離婚時如何分割進行粗淺的分析，以期達到拋磚引玉的效果。

　　一、公房承租權的分割

　　公房，是指當事人只享有使用權或者說承租權而沒有所有權的房屋，它是在特定的歷史條件下出現的一種產物。雖然隨著這些年房改的實施，從數量上看已經少了很多，但是由于種種原因，還是有相當數量的此類房屋還沒有實施房改或者是正在房改，因此，在為數眾多的離婚案件中，就不可避免地涉及到這類公房權益的分割。由于公房承租人僅有房屋的使用權，不享有房屋的產權。因此，在離婚時，法院只會判決使用權的歸屬，不涉及房屋的產權問題。

　　最高人民法院在1996 年2月5日發布了《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權的問題做了相關規定。該司法解釋認為，在以下九種情況中夫妻雙方均有權承租：1、婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的;2、婚前一方承租的本單位公房，離婚時，雙方均為本單位職工的;3、一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻雙方共同償還借款的;4、婚后一方或雙方申請取得公房承租權的;5、婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的;6、夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的;7、一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的;8、婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的;9、其他應當認定為夫妻均可承租的情形。但是，自從2001年 新修訂的《婚姻法》實施后，最高人民法院下發了二個關于適用《婚姻法》的司法解釋，對于婚前財產婚后轉化進行了廢除，因此，最高人民法院原《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中的部分條款與新法相抵觸，應當歸于無效。根據現行法律和司法解釋的精神，可以以結婚的時間為節點將以上9種情況分為三大類，一是一方婚前取得承租權的，離婚時如何分割;二是雙方婚前取得承租權婚后合并調換房屋的，離婚是如何分割;三是婚后一方或雙方取得承租權的，離婚時如何分割。

　　1、一方在婚前取得了公房承租權，離婚時承租權仍歸一方享有，另一方無權分割。

　　這種情形包括96年司法解釋的第1、2、3、5、7等5種情況： “1、婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的” 筆者認為，由于一方在婚前已取得該房的承租權，根據《婚姻法司法解釋(一)》第19條的規定“婚姻法第18條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。” 因此，無論婚姻關系存續幾年，公房的承租權均應歸該一方享有，另一方無權分割。

　　“2、婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的”筆者認為，由于這一情況的發生只涉及到雙方身份關系的變更，因此，不影響公房承租權的歸屬，承租權仍歸該一方享有，另一方無權分割。

　　“3、一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的”筆者認為，該房承租權仍應歸該一方享有。但，享有承租權的一方應按照婚后共同償還借款數額的一半給予另一方補償。

　　“5、婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的”根據 《城市房屋拆遷管理條例》第27條第2款的規定：“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”雖然在這種情況下，承租房屋的承租權是在婚后取得，但是這一承租權的取得是據于原有承租權的存在，所以，筆者認為，根據現行法律，該房屋的承租權還是應該歸原享有承租權的一方享有。

　　“7、一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一單位后，另一方單位另給調換房屋的”這種情況和第5種情況基本一樣，因此，在公房承租權的處置上，也應該是一樣的。

　　2、雙方在婚前取得了公房承租權婚后合并調換房屋的，承租權歸雙方享有，離婚時任何一方都有權分割。

　　這種情形主要是指96年司法解釋的第8種情況：

　　“8、婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的”，對此，筆者認為，離婚時雙方都有權承租該調換的房屋。

　　3、一方或者雙方在婚后取得房屋承租權，承租權歸雙方所有，離婚時雙方都有權分割。

　　這種情形主要是指96年司法解釋的第4、6等2種情況：

　　“4、婚后一方或雙方申請取得公房承租權的” 筆者認為一般情況下應參照《婚姻法》及相關司法解釋所規定的處理夫妻共同財產的一些原則及規定來處置。

　　“6、夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的” 筆者認為一般情況下也應該參照《婚姻法》及相關司法解釋所規定的處理夫妻共同財產的一些原則及規定來處置。

　　對于上述雙方均有權承租公房的，權利人雖然只有使用權而無所有權，但是在處置公房使用權是時，可以參照適用《婚姻法》解釋(二)對于產權房的處理方式。 具體方法是： 　 1、雙方均主張公房承租權并且同意競價取得的，應采用競價方式由出價高者得。 2、一方主張公房承租權的，由評估機構對該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補償款作出評估，取得房屋所有權的一方應當按照評估價的一半為標準給予另一方相應的補償。 3、雙方均不主張公房承租權的，經得產權單位同意，且雙方均提出申請的，則可以拍賣公房的承租權，就所得價款進行分割。 4、雙方均不主張公房承租權的，產權單位也不同意將承租權轉讓給第三方，則可按照實際情況及照顧子女和女方權益的原則判決由一方使用，由該一方按照評估機構的評估價的一半為標準向另一方作出補償。

　　二、售后公房的分割

　　售后公房，也稱房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標準價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產權或全部產權的住房。公房實際上是賣給夫妻雙方而不是僅向夫妻中的一方出售。根據一定的福利政策所購買的房屋，往往與夫妻雙方職務、級別、工作年限等相掛鉤，購買價格常遠遠低于房屋的市場價值，而當初分得房屋的情形又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭議十分棘手。

　　《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》第18條規定，以成本價或標準價購房的，每個家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的對象應是夫妻雙方，而不是售房單位的職工一方。這種住房的產權應屬夫妻雙方共有，夫妻任何一方對這種房改房有平等的處理權。但是，由于房屋權屬登記以及房改售房的特殊性，在出售房改房時，不辦共有產權，房屋所有權證只辦在一人名下。因此，在確定房改房的所有權人時，并不能僅僅根據房屋所有權證上的具名作出認定，而應當根據《婚姻法》、《民法通則》、最高人民法院有關司法解釋以及房改政策和其他相關規定綜合地作出認定。對此，《婚姻法司法解釋(二)》第19條規定：由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。

　　這里需要特別指出的是，售后公房的產權在婚前購買還是在婚后購買，是有本質區別的。婚前買下的產權就是個人財產;婚后用共同財產購買的售后公房，應認定為夫妻的共同財產。

　　對于售后公房如何分割呢?根據《婚姻法解釋(二)》 的規定，主要由以下幾種分割辦法：

　　1、雙方競價取得。雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許;

　　2、一方取得所有權，另一方給對方相應的經濟補償。即一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償;

　　3、拍賣房屋雙方分割方價款。即雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

　　此外，在實際處理中，由于一些城市如上海、北京等，公房使用權可以通過承租權轉讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，在這種情況下，一概不考慮原一方承租時候的使用權價值也顯得不公平。根據一些省、直轄市司法實踐的做法，可區分情形處理：

　　1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產購買為產權的，由于在婚姻關系存續期間內無法體現出原公房使用權的交換價值，則在離婚分割該產權房時可不考慮原公房使用權的價值單獨歸屬問題;如果這種實物分配還附加了其他條件的，比如要受配人必須服務一定的工作年限、受配人因此喪失了一次性的分房基金等，則仍然要根據具體情況予以公平處理。

　　2、對于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同財產購買為產權的公房，原公房使用權的交換價值可參照《婚姻法司法解釋(二)》第22條的規定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產權房按共同財產分割處理。

　　3、一方婚前承租的公房使用權是其以個人財產支付對價取得的，婚后又以共同財產購買為產權，在離婚分割該產權房時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產權房的剩余部分價值按共同財產分割。

　　三、商品房的分割 1、一方婚前付了全部房款，并取得了房產證的 一方婚前付清了全部房款，并取得房產證的，就是婚前財產，婚前財產屬于夫妻個人財產，離婚時，另一方無權要求分割。

　　2、一方婚前付了全部房款，婚后取得房產證的

　　這和第一種情況本質上是相同的，唯一的不同就是房產證取得的時間不同。這種情況下，也是婚前財產，屬于一方所有的財產，離婚時，另一方無權要求分割。

　　3、一方婚前以個人財產按揭購買房屋，婚后夫妻共同清償貸款

　　夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋，產權證登記在一方名下的，離婚時，房屋的歸屬及分割，不同省市的司法實踐對此有不同的規定，筆者參考了上海市高院的解釋，將此種情況下的房屋歸屬分為以下三種情況：

　　(1)夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋并按揭貸款，產權登記在自己名下，該房屋屬于個人財產，同樣的，按揭貸款為個人債務。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質，因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩余未歸還的債務為個人債務，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。

　　需要指出的是：共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為是夫妻共同還貸。如果購房方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產，那么該房屋就是個人財產，另一方無權分割。

　　(2)對于產證登記在一方名下，但配偶方有證據證明婚前購房時，其也共同出資的，在離婚分割財產時，該房屋仍為產證登記人的個人財產，剩余未還的債務為其個人債務，但對首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償的部分，應當予以返還。

　　(3)對于產證登記在一方名下，配偶方有證據證明婚前購房時其也共同出資，且同時有證據證明其婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產登記在一方名下，仍宜認定為夫妻共同財產，分割時應按共同財產的分割原則進行處理，同樣的，其按揭貸款債務為共同債務。但在分割共同所有的房產時，對于存在當事人出資數額比例懸殊，且婚后確未共同生活或婚姻關系存續期間較短等情形的，也應一并考慮，可參考當時的出資比例對房產進行分割，而不是平分房屋。

　　4、雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產權的 這種情況下是夫妻共同財產，分割時應注意：(1)不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產。(2)房屋價值分割時按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。(3)如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。如，羅小姐與謝先生2000年結為連理，2002年二人花了70萬買了一套兩室兩廳的商品房，首付30萬元，貸款40萬元，房產證上只寫了謝先生一人的名字。到了2005年，二人關系逐步惡化，準備協議離婚。此時，該房屋的價值漲到120萬，但還有30萬的貸款沒有還。改房屋如何分割?此時夫妻可以分的部分就是，120萬元的現值減去30萬元貸款后的90萬元，每人可分得45萬元。如果謝先生要房子，應補償羅小姐45萬元，由謝先生單獨償還剩余的本金及利息。

　　5、房產證上有第三人名字的 實踐中，房產證上除了有夫妻雙方的名字外，還有可能有父母的名字、子女的名字等。對此，法院不會在離婚案件審理中主動追加第三人，而是采取如下措施：(1)根據當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產之訴，后根據析產的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割;(2)根據當事人的申請，對房屋部分的財產分割不予審理，由當事人另案起訴。

　　6、父母參與出資購買房屋的 第三章部分對此已有說明，《婚姻法解釋(二)》第22條的規定，(1)父母在雙方結婚前的出資，視為對自己子女的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外;(2)父母在雙方結婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。例如，某女于2004年5月結婚。同年7 月，該女父母出資購買了一套價值90萬元的商品房供該女和其丈夫居住，該女和丈夫未出分文。在辦理產權登記手續時，該女的父母把他們自己的名字和該女的名子寫入產證，而沒有將該女丈夫的名字寫入產證。婚后不久該女和丈夫打算離婚。可丈夫說，離婚可以，但這套房子的三分之一的產權算作我們夫妻共同財產，應當平均分割。請問丈夫的觀點是正確的嗎?筆者認為該丈夫的觀點不正確。因為《婚姻法解釋(二)》第22條的規定，父母在雙方結婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。本案中，父母為女兒出資買房，在辦理產權登記時把他們自己和女兒的名字寫入了產證，而沒有把女兒丈夫的名字寫入產證，這種舉動可以認為父母出資買房是對女兒一方的贈與。對此，某些省市的高級法院有明確的規定，如上海市高級人民法院《關于適用<最高人民法院關于適用婚姻法若干問題的解釋(二)>若干問題的解答(一)》第5條規定，實踐中，對于夫妻婚后父母出資購買房屋產證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發，可認定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應認定為個人所有;若產證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當事人能證明父母出資當時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般宜認定為向雙方贈與為妥。該部分出資宜認定為夫妻共同所有。 但是，如果一方提出，父母出資買房子的錢是借給自己的，而不是贈與的，并拿出借條予以證明的。對此，法院一般的做法是，首先看另一方的態度，如果另一方不承認，法院一般不對該債權債務是否成立進行實質性審查，因為債權人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對房屋進行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。

　　上述房屋屬于夫妻共同財產的情形中,離婚分割時夫妻雙方對房屋價值及歸屬無法達成協議時，法院將按以下情形分別處理：

　　1、雙方均主張要房的，法院組織競價，由出價高的得房，并由得房的一方給另一方相應的補償。 2、一方想要房一方想要錢的，房價由雙方協商，協商不成由相關審計部門對房屋作價評估，得房的一方給另一方相應的補償。 3、雙方均不要房的，由雙方共同申請拍賣或轉讓后，法院再處理。

　　四、尚未取得房產證的房屋分割 　 根據最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)的規定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產權證后，再由任何一方另行向法院起訴。如果離婚時，爭議的房產的產權證還沒有發放，人民法院要么告之當事人申請中止審理，待產權證發放下來再作處理;要么先判使用權歸屬，而后產證下來，再由爭議方另行起訴要法院處理。

　　這類房屋包括當事人用標準價購買的擁有部分產權的房改房以及當事人購買的但在離婚時還未能辦理產權的各類房屋。最高院民一庭有關解釋明確，法院不宜判決房屋所有權歸屬的范圍包括：(1)購買福利性政策房屋;(2)購買商品房;(3)購買經濟適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產證的。

　　五、農村房屋的分割

　　目前，我國對農村房地產權和城市房地產權實行二元制的管理體制。即農村房屋所占用的土地所有權的主體是農村集體經濟組織的，農民對其房屋下的土地只享有土地使用權??宅基地使用權，國家對農村房屋至今未建立起登記制度;城市房屋所占用的土地所有權的主體是國家，城市居民對其房屋下的土地只享有土地使用權，國家并建立了房地產權行政登記機關對之進行登記。農村夫妻共同共有的房地產權的分割可以參照城市夫妻共同共有的非房改房的分割辦法。

　　1、婚前一方建造的房屋

　　對一方婚前建起的房屋，結婚后夫妻雙方共同居住使用的，如果雙方沒有相反的約定，這樣的房屋由于是一方婚前所得，屬于婚前財產，只能判給婚前所屬的一方所有。

　　2、婚前一方建造，而建造房屋所欠的債務是夫妻結婚后用婚后共同財產償還的

　　這樣的房屋由于是一方婚前所得不是婚后共同所得，因而不能視為夫妻共同財產，只能判給婚前所屬的一方所有。但是因建房所欠的債務用了婚后共同財產返還，因此，得到房子的一方應當補償房價的一半給另一方(如果是建房的部分債務由婚后共同財產償還的，那么得到房子的一方應當給另一方相應的補償)。

　　3、雙方結婚登記之后，一方家庭為子女結婚居住而建造的房屋，在婚后由夫妻雙方共同居住的

　　按照《婚姻法解釋(二)》的規定，這樣的房屋視為父母贈與夫妻雙方的財產，分割時如果沒有特殊情況，雙方平分該房屋。

　　4、婚前男女雙方的家庭共同出資建造的

　　房屋屬于夫妻共同所有。即夫妻雙方結婚前雙方家庭共同出資建造，建造該房的目的是為了男女雙方結婚后共同居住使用，而男女雙方結婚后，該房也確實歸夫妻雙方居住使用的，這樣的房屋視為夫妻雙方的家庭贈與夫妻雙方的財產，屬于夫妻共有房屋，離婚分割時，一般是對等分割。

　　5、婚前即已存在的家庭共同房產或原屬一方父母的房產結婚后沒有明確給夫妻雙方的

　　男女雙方結婚后與其他家庭成員一起居住生活而沒有分家析產的，婚前即已存在的家庭共同房產或原屬一方父母的房產結婚后沒有明確給夫妻雙方的,這樣的房產屬于一方及其他家庭成員的共同房產，不能作為夫妻共有財產予以分割。

　　6、婚姻關系存續期間，家庭建造或購買并供全體家庭成員共同居住使用的

　　結婚后，家庭建造或購買的供全體家庭成員共同居住的房屋，應當認定其中有夫妻財產的相應份額，對屬于夫妻財產的部分可以進行分割，通常的做法是確認每一個家庭成員應獲得的財產份額，讓離開家庭的一方獲得與其財產份額相適應的金錢補償。

　　需要指出的是，如果在離婚案件中對各方應得的房產份額不好確認的，法院一般是先對其他財產先行分割，對于房產的分割，讓有關當事人另外提起分家析產之訴。